“有價(jià)無市。”近日，陸家嘴一家知名中介的經(jīng)理如是評論“上海湯臣一品一套房源折價(jià)700萬元轉(zhuǎn)讓”的消息。據(jù)介紹，湯臣一品該套房源調(diào)整后的價(jià)格，也不過和目前同小區(qū)其他幾套房源的掛牌價(jià)水平相仿——普遍高出當(dāng)初購入價(jià)四成以上。且這些房源高價(jià)掛牌已久，從未有過成交。實(shí)屬有價(jià)無市的典型。

這，其實(shí)也是當(dāng)下上海樓市的一個(gè)縮影。

與此同時(shí)，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海一手存量房面積已經(jīng)達(dá)到676萬多平方米，按3月份商品住宅41.1萬平方米的成交量計(jì)算，這些面積需要消化至少16個(gè)月。上海二手房的掛牌量也已上升至15.9萬套。漢宇地產(chǎn)分析師指出，今年一季度新推但尚未銷售出的房源量達(dá)23萬平方米之多，相當(dāng)于當(dāng)期銷售量的16%，這個(gè)數(shù)據(jù)如果繼續(xù)積累，對市場的壓力會(huì)比較大。

房價(jià)漲幅收窄

佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，4月11~17日，上海商品住宅成交面積為12.4萬平方米，持續(xù)低位徘徊。事實(shí)上，連3月上海樓市傳統(tǒng)“小陽春”的月成交數(shù)據(jù)，都有過去一年月均成交量的一半左右。

漢宇地產(chǎn)方面指出，今年一季度成交量較去年同期大降近兩成，一方面是由于供應(yīng)量也有所減少，另一方面，宏觀調(diào)控對購房者各種政策限制也影響了部分購房者的購房行為。從一手推案樓盤個(gè)案來看，即使價(jià)格親民備受剛需支撐的普通商品住宅也出現(xiàn)了不同程度的萎縮。比如位于松江泗涇的同潤菲斯艾倫，今年一季度總成交面積為7952平方米，比去年同期的9619平方米萎縮了17.4%。而位于普陀區(qū)中環(huán)附近的象源麗都去年一季度狂銷了19426平方米，今年一季度成交了4815平方米，相當(dāng)于去年同期成交量的四分之一左右。

在此背景下，上海各樓盤房價(jià)漲幅正逐漸收窄，開發(fā)商也紛紛故技重施，延遲推盤，靜待時(shí)機(jī)。

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄指出，去年一季度上海樓市20867元/平方米的平均房價(jià)，較2009年同期上漲高達(dá)60%。而今年一季度23193元/平方米的數(shù)據(jù)，則同比上漲了11%，漲幅大幅縮小。其中，嘉定新城、浦東川沙等一些漲幅過快的板塊出現(xiàn)了下跌，顯示調(diào)控起到了良好的效果。

數(shù)據(jù)顯示，截至4月19日，原定于4月開盤的項(xiàng)目中仍有六成項(xiàng)目尚未開盤。此外，在臨近上海的昆山，行情同樣有變。據(jù)當(dāng)?shù)匾患业禺a(chǎn)網(wǎng)營銷總監(jiān)（365地產(chǎn)家居網(wǎng)熊偉）在昨日召開的“2011昆山春季房地產(chǎn)博覽會(huì)”上告訴記者，由于不受限購政策影響，此前，在昆山投資房產(chǎn)的上海購房者頗多，區(qū)域內(nèi)近八成住宅由來自上海投資者購買。但受宏觀調(diào)控政策影響，昆山住宅房價(jià)增勢減緩，花橋國際華城等多個(gè)原定計(jì)劃今年四五月開盤的樓盤紛紛將開盤時(shí)間順延一到兩個(gè)月，或者待定。

保障房“風(fēng)雨欲來”

然而，基于目前多數(shù)樓盤房價(jià)仍在上漲，市場對后市反彈的擔(dān)憂不容忽視。

薛建雄認(rèn)為，去年1107萬平方米的商品住宅供應(yīng)量，是網(wǎng)上房地產(chǎn)開辦6年以來的低水平，且今年的商品住宅供應(yīng)量還可能再度下滑。“由于土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致的住宅供應(yīng)逐年下降，加上需求被調(diào)控大量壓抑，一旦調(diào)控政策放松或是需求積壓到一定程度后，可能再度爆發(fā)，將會(huì)給市場帶來更加不利的影響。”

“以后肯定會(huì)反彈，這是市場規(guī)律嘛。”上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如是說。不過，他補(bǔ)充指出，目前全國范圍內(nèi)正在大力興建保障房，未來若保障房大量入市，應(yīng)該能起到為市場降溫的作用。目前正在執(zhí)行的各種政策，則正好可以拖延時(shí)間，將需求抑制到保障房大量入市之時(shí)。

值得一提的是，上海規(guī)劃和國土資源管理局昨日公布了2011上海住房供地計(jì)劃，與以往不同的是，今年年度供地計(jì)劃中次明確公共租賃房用地指標(biāo)，全年計(jì)劃推出100公頃公共租賃房用地。相比同屬保障性安居工程用地計(jì)劃內(nèi)的保障房用地及動(dòng)遷安置用地，公共租賃房用地并未有戶籍門檻，同時(shí)其對申請者的條件要求也降低不少。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師邱丹認(rèn)為，目前本市非滬籍人口已近四成，根據(jù)之前公租房套均不超過60平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，此次100公頃的公共租賃房用地少約可供應(yīng)1.7萬套。從根本來說此次公共租賃用地指標(biāo)的明確屬于滿足非戶籍人才居住問題的措施之一。

與此同時(shí)，備受剛性需求追捧的中小套型商品住房的供地面積亦增加70公頃達(dá)到140公頃。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申認(rèn)為，適當(dāng)?shù)胤艑捴行√仔蜕唐纷》康墓┑亓?，確保市場該套型住房供應(yīng)的充足，起到平衡市場供需矛盾的作用。