投資要點(diǎn)：

投資：在保障房和商業(yè)地產(chǎn)加大開發(fā)、10 年銷售持續(xù)增長(zhǎng)回籠大量資金使得11 年初購(gòu)地高增長(zhǎng)等因素影響下，1-3 月房地產(chǎn)投資仍高位運(yùn)行，較1-2 月下降1.1 個(gè)點(diǎn)。1-3 月房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)營(yíng)用房投資增速為34.1%、37.4%、40%，較1-2 月降低1.1、提高2.4 和3.5 個(gè)百分點(diǎn)。3 月房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速為33.2%、39.7%、43.6%，環(huán)比下降2、提高4.8 和6.9 個(gè)百分點(diǎn)。

建設(shè)：在調(diào)控和信貸緊縮下行業(yè)資金來源緊張，新開工面積增速持續(xù)放緩。1-3 月商品房施工、新開工、竣工面積增速為35.2%、23.4%、15.4%，較1-2 月分別下降3.8、4.5 和上升1.5 個(gè)百分點(diǎn)。3 月商品房施工、新開工、竣工面積增速為10.5%、19.5%和17.2%，環(huán)比分別下降28.5、8.4 和上升3.3 個(gè)百分點(diǎn)。

銷售：3 月，限購(gòu)下一二線城市銷售面積普降，因保值需要提升調(diào)控影響小的三四線城市銷售暢旺，使得商品房銷售面積同比增16%。1-3 月：商品房銷售面積、銷售金額增速為14.9%和27.3%，較1-2 月上升1.1 和下降0.1 個(gè)點(diǎn)；住宅銷售面積、銷售金額增速為14.3%和25.9%，較1-2 月上升1.1 和下降0.3 個(gè)點(diǎn)。3 月商品房銷售面積、銷售金額增速15.8%和27.2%，環(huán)比上升2 和下降0.2 個(gè)點(diǎn)；住宅銷售面積、銷售金額增速為15.3%和25.6%，環(huán)比上升2.1 和下降0.6 個(gè)點(diǎn)。三四線城市成交占比上升，3 月商品房、住宅均價(jià)環(huán)比跌19.7%和21%，同比漲10%和9%。

土地（數(shù)據(jù)滯后1 個(gè)月）：10 年開發(fā)商回籠資金較好致11 年1-2 月土地購(gòu)置面積高增長(zhǎng)，土地購(gòu)置面積增速57.1%，10 年上升28.7 個(gè)點(diǎn)，10 年12 月上升55 個(gè)點(diǎn)。

資金：受調(diào)控和信貸緊縮影響，3 月國(guó)內(nèi)貸款初現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速維持低位，自籌資金占比上升至40%以上。1-3 月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速18.6%，較1-2 月上升2.3 個(gè)點(diǎn)，同比下降43 個(gè)點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款增速為4.4%、較1-2 月下降3.2 個(gè)點(diǎn)。3 月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速22.7%，環(huán)比上升6.4 個(gè)點(diǎn)，同比下降21 個(gè)點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、定金及預(yù)付款增速-2.3%、26.2%、28.2%，較1-2 月下降10、35.3、0.7 個(gè)點(diǎn)；自籌資金、其他資金增速為36.4%、22.7%，環(huán)比提高15、6.1 個(gè)點(diǎn)。

70 個(gè)大中城市住宅價(jià)格：3 月新建和二手住宅價(jià)格環(huán)比上升城市仍占多數(shù)，價(jià)格環(huán)比下降和持平城市在增加，過半數(shù)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅縮??；絕大多數(shù)城市新建、二手住宅同比價(jià)格上升，漲幅回落城市明顯增加。新建商品住宅：3 月價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市20 個(gè)，比2 月增加6 個(gè)；漲幅環(huán)比縮小的41 個(gè)；3 月價(jià)格同比下降的2 個(gè)；同比漲幅回落的47 個(gè)，比2 月增加16 個(gè)。二手住宅：3月價(jià)格環(huán)比下降和持平的26 個(gè)，比2 月增加6 個(gè)，其中16 個(gè)為直轄市、省會(huì)或計(jì)劃單列市；漲幅環(huán)比縮小的33 個(gè)；3 月價(jià)格同比下降和持平的7 個(gè)；漲幅同比回落的49 個(gè)，比2 月增加25 個(gè)。從分類指數(shù)來看，3 月新建和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平城市個(gè)數(shù)多的是套均面積144 平米以上住宅，占總數(shù)的近半。

受調(diào)控和信貸緊縮影響，新開工增速持續(xù)放緩，投資增速面臨較大的下行壓力。 “新國(guó)八條”出臺(tái)近三個(gè)月，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍續(xù)漲，別是三四線城市呈量?jī)r(jià)齊升。我們認(rèn)為4 月下旬調(diào)控加碼的概率在加大，限購(gòu)的范圍和力度可能加大。調(diào)控及個(gè)貸規(guī)模收緊將使銷售增速放緩加大土地購(gòu)置、新開工和投資增速下行的壓力。在房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到遏制下，投資增速明顯的下行有利于調(diào)控政策的放松，為板塊走好奠定基礎(chǔ)。但短期內(nèi)需關(guān)注調(diào)控政策加碼的可能帶來的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。