房地產信托風聲鶴唳。

“暫時松了一口氣，但手上的項目得趕緊做。”北京一家信托公司的信托經理李凱（化名）4月21日對記者說，他現在的心態(tài)是：“趕在關門之前，能做多少算多少。”

從4月上旬開始，業(yè)界傳言，銀監(jiān)會將在5月1日前，叫停房地產信托，近日又傳言，叫停時間將會提前到4月19日。

本報記者多方求證獲悉，銀監(jiān)會目前沒有叫停房地產信托，也沒有出臺新的監(jiān)管文件，但緊縮的信號已經釋放。同時，針對保障房信托融資，暫不會出臺殊的優(yōu)惠政策。

“去年銀信合作規(guī)模一度超過2萬億，使得信貸規(guī)模管控目標未達預期，銀監(jiān)會非銀部為此承受了大的壓力，在今年房地產調控力度如此之大的情況下，不可能允許房地產信托瘋狂增長。”一位接近監(jiān)管當局的人士分析，銀監(jiān)會在控制好銀行開發(fā)貸的同時，一定會控制好房地產信托融資，以免“按下葫蘆浮起瓢”。

他透露，監(jiān)管機構已經指示相關部門對房地產信托融資加強監(jiān)管。同時，本報獲悉，銀監(jiān)會主要領導在4月19日舉行的“2011年二次經濟金融形勢通報會”上表示，“對于存在違規(guī)行為和高風險經營的房地產開發(fā)企業(yè)，銀行不得協(xié)助通過房地產信托類理財產品、發(fā)行債券等方式募集資金。”

房地產信托融資，在整個房地產融資中的占比很小，但作用巨大：一是做前期資金，即在項目資本金不足、四證不全的情況下融資，為銀行開發(fā)貸進入掃清障礙；二是“后一個輸血針頭”，即在房地產項目無法獲得銀行開發(fā)貸的情況下，提供高息融資。

“現在中小開發(fā)商基本上不能從銀行獲得貸款了，如果信托融資再斷檔，有尋求利率更高的民間高利貸了。”天津一家民營房地產企業(yè)的財務總監(jiān)對本報表示。_ueditor_page_break_tag_副標題

監(jiān)管工具箱

銀監(jiān)會領導4月19日講話所指，是銀行通過代銷房地產信托產品，曲線滿足房地產企業(yè)融資需求的行為。

“比如，銀行有一個房地產企業(yè)客戶需要錢，銀行受制于信貸額度沒法貸款了，介紹信托公司過去設計一款信托產品，然后銀行代銷這個信托產品，很快把錢給到房地產企業(yè)，從而維護了客戶關系。”一家股份制銀行理財部門人士說。

目前，信托公司自身的產品發(fā)行能力非常薄弱，信托公司必須要結合銀行的渠道能力，才能做大房地產信托的規(guī)模。“限制了渠道，也限制了房地產信托產品的增長規(guī)模。”北京一家信托公司的總經理說。

但前述領導講話如何落實尚待觀察。因為所指為“存在違規(guī)行為和高風險經營的房地產開發(fā)企業(yè)”，如何界定這類企業(yè)并無明確的標準。

“如果真要限制，辦法也是有的。”前述股份制銀行理財部門人士認為，銀監(jiān)會可以規(guī)定銀行代銷房地產信托產品，融資方必須在銀行的房地產開發(fā)貸名單之內。目前，銀監(jiān)會已經要求銀行對房地產開發(fā)貸實行名單制管理，不得對名單之外的房地產企業(yè)貸款。

除了4月19日的講話，銀監(jiān)會目前沒有針對房地產信托融資出臺新的監(jiān)管措施。“但是，要想收緊，非常容易。”前述信托公司總經理分析說，有兩大現成監(jiān)管工具——風險資本計算系數，和“實質重于形式”原則。

銀監(jiān)會今年1月28日發(fā)出的信托公司凈資本計算有關通知，其中已經體現出銀監(jiān)會對房地產信托業(yè)務的審慎態(tài)度。如在計算風險資本時，融資類房地產信托產品（不含公租房和廉租房）的系數為3%，是除房地產之外其他類產品的2倍。

銀監(jiān)會限制銀信合作的重要途徑是設定較高的風險資本計算系數，這一思路可以輕易復制到對房地產信托業(yè)務的監(jiān)管上。

“比如把系數從3%提高到5%，甚至8%，信托公司將被迫壓縮房地產信托業(yè)務。”前述信托公司總經理表示。_ueditor_page_break_tag_副標題

實質重于形式

銀監(jiān)會的另一大監(jiān)管利器是“實質重于形式”原則。

此前，銀監(jiān)會針對房地產信托業(yè)務的一系列監(jiān)管文件已經明確，對融資類房地產信托業(yè)務，必須滿足和銀行開發(fā)貸一樣的條件，即業(yè)界俗稱的“四二三”原則——項目必須四證齊全、開發(fā)商二級以上資質，項目資本金必須在30%以上。對于投資類的房地產信托業(yè)務，則沒有這么高的要求。

但所謂融資類和投資類，界限本來非常模糊。比如，信托資金以股權投資方式進入房地產項目公司，但股權約定由開發(fā)商回購，表面上是投資類，實際是融資類。