部分地產(chǎn)商或“馬上”沒錢
 

　　進(jìn)入2014年，部分房地產(chǎn)開發(fā)商可能迎來(lái)一場(chǎng)融資嚴(yán)冬。監(jiān)管部門對(duì)于影子銀行風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注很可能令開發(fā)商難以染指銀行資金池等相關(guān)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于行業(yè)前景不再一致樂(lè)觀，二三線城市整體供應(yīng)過(guò)剩已成為行業(yè)共識(shí)。此前項(xiàng)目集中于二三線城市、曾以高額回報(bào)吸引投資者的房地產(chǎn)私募基金開始遭遇償付壓力，部分基金萌生退意。2014年房地產(chǎn)行業(yè)的變局在融資一端已露端倪。
 

　　影子銀行渠道受阻
 

　　近期，監(jiān)管部門嚴(yán)格控制影子銀行風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)道屢屢見諸報(bào)端，而房地產(chǎn)業(yè)正是影子銀行資金的主要流向之一。監(jiān)管部門已提出要求，信托公司不得開展非標(biāo)準(zhǔn)化理財(cái)資金池等具有影子銀行征的業(yè)務(wù)，并對(duì)信托受益權(quán)產(chǎn)品做出了明確規(guī)定。
 

　　用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月上半月，房地產(chǎn)集合信托共成立9款產(chǎn)品，總募資規(guī)模4.58億元，平均年限1.46年，平均收益率9.44%。2013年同期，房地產(chǎn)集合信托的發(fā)行數(shù)量約為46款，總募資規(guī)模153.64億元，平均收益率9.67%?？梢?，2014年1月上半月的總募資規(guī)模同比下降51.16%。
 

　　“監(jiān)管部門對(duì)于銀行資金池的監(jiān)管將顯著影響信托公司開展與銀行資金池有關(guān)業(yè)務(wù)，而這是中小房企的重要資金來(lái)源。”金鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華表示。德信資本董事長(zhǎng)陳義楓說(shuō)：“對(duì)于銀行資金池的監(jiān)管肯定會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的融資。地產(chǎn)私募從事資金池業(yè)務(wù)時(shí)，借新還舊確實(shí)是一件很危險(xiǎn)的事。隨著監(jiān)管力度的加大，牌照類金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)一定會(huì)受到影響。”
 

　　同時(shí)，銀行對(duì)于開發(fā)商的常規(guī)開發(fā)貸已全面收緊。“我們?cè)缤Ｖ篂橹行》科筇峁╅_發(fā)貸了。”深圳某銀行信貸員小葉表示，現(xiàn)在銀行為一些房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款不是為了賺錢，是維護(hù)客戶關(guān)系，畢竟是大客戶。小葉介紹，雖然開發(fā)貸的額度持續(xù)緊張，但利率上浮并不明顯，年利率水平不超過(guò)8%，而一些理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期收益率都超過(guò)6%了，所以說(shuō)開發(fā)貸不賺錢。小葉和他的同行們正熱衷于開拓中小企業(yè)市場(chǎng)，這些客戶愿意承擔(dān)比房地產(chǎn)開發(fā)貸高得多的利率水平。
 

　　銀行帶給開發(fā)商的壞消息不是這些。購(gòu)房貸款從2013年年中至今持續(xù)收緊，購(gòu)房者需要等待漫長(zhǎng)的審批過(guò)程。同時(shí)，深圳、廣州、上海、武漢等多個(gè)城市將二套房房貸的付比例提高至七成。
 

　　海外發(fā)債成本看漲
 

　　盡管美國(guó)量化寬松政策的退出節(jié)奏日益清晰，但是在國(guó)內(nèi)融資收緊的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的境外融資規(guī)模持續(xù)大幅攀升，以提前應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)未來(lái)可能更緊張的融資環(huán)境。
 

　　在過(guò)去半個(gè)月內(nèi)，佳兆業(yè)、五洲國(guó)際、富力、合景泰富、奧園、世茂、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、華南城、綠城等房企披露了發(fā)債計(jì)劃。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年內(nèi)地房企境外融資總額合計(jì)3256億元，比2012年增加超過(guò)。
 

　　隨著美國(guó)量化寬松政策的逐步退出，海外發(fā)債的成本也日益上升。奧園于2019年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)利率為11.25%，五洲國(guó)際于2018年到期的1億美元優(yōu)先票據(jù)利率高達(dá)13.75%。此外，開發(fā)商在將海外募集的資金匯入內(nèi)地時(shí)，還將支付一些額外成本。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在美國(guó)量化寬松政策退出之后，內(nèi)地中小房企海外發(fā)債的融資成本將與信托融資不相上下。盛富資本總裁黃立沖認(rèn)為，目前美國(guó)量化寬松政策退出的影響還不明顯，內(nèi)地房企抓緊機(jī)會(huì)進(jìn)行境外融資可謂未雨綢繆。預(yù)計(jì)快到下半年，量化寬松政策退出的影響將逐步顯現(xiàn)。
 

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾企業(yè)評(píng)級(jí)董事符蓓表示，北京和上海等一線城市以及主要二線城市的購(gòu)房者面臨更嚴(yán)格的貸款和限購(gòu)政策，銷售執(zhí)行記錄較差、擴(kuò)張偏好激進(jìn)的開發(fā)商的信用質(zhì)量可能下降。如果這些開發(fā)商的業(yè)務(wù)集中于增長(zhǎng)可能急劇放緩的地區(qū)，且它們的融資渠道進(jìn)一步收窄，其信用評(píng)級(jí)可能被下調(diào)。
 

　　部分私募萌生退意
 

　　與開發(fā)商融資端全面收緊并行的是，二三線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)日益引發(fā)關(guān)注。一年前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)還一致看多。如今，二三線城市出現(xiàn)全面供應(yīng)過(guò)剩已成為行業(yè)共識(shí)。“從我們過(guò)去5年積累的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前風(fēng)險(xiǎn)主要集中在欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三、四線城市。這種風(fēng)險(xiǎn)是否能有轉(zhuǎn)機(jī)，主要看未來(lái)新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中對(duì)這些地區(qū)的業(yè)、經(jīng)濟(jì)是否有更多扶持政策。”建銀精瑞資本董事長(zhǎng)李曉東對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)需要審慎研究或回避的常住人口連年下滑、業(yè)機(jī)會(huì)減少、缺乏經(jīng)濟(jì)活力的城市，近幾年以新城區(qū)、開發(fā)區(qū)為背景的此類項(xiàng)目大多存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　德信資本董事長(zhǎng)陳義楓說(shuō)：“三四線城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有限，目前供應(yīng)明顯大于需求。房地產(chǎn)行業(yè)已走了20個(gè)月的強(qiáng)周期，沒有充分的理由相信這樣的周期會(huì)維持下去，預(yù)計(jì)可能迎來(lái)一段比較弱的周期。我們現(xiàn)在選擇項(xiàng)目非常謹(jǐn)慎。一線城市市場(chǎng)雖然較好，但利潤(rùn)率較低。三四線城市雖然利潤(rùn)較高，但風(fēng)險(xiǎn)也大。我們目前主要關(guān)注一些有產(chǎn)業(yè)支撐的核心省會(huì)城市。”
 

　　李曉東和陳義楓屬于房地產(chǎn)金融行業(yè)中的相對(duì)樂(lè)觀者，他們的一些同行則悲觀得多。一家不愿具名的總部位于上海的大型房地產(chǎn)私募基金表示，正在全國(guó)范圍內(nèi)收縮戰(zhàn)線，基本不再考慮長(zhǎng)三角之外的項(xiàng)目。另一家位于深圳的小型房地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)表示，2014年可能退出房地產(chǎn)金融行業(yè)，“我們覺得互聯(lián)網(wǎng)金融可能更有發(fā)展前途”。
 

　　近幾年，日益成為開發(fā)商籌資渠道的三方理財(cái)機(jī)構(gòu)也對(duì)代銷房地產(chǎn)基金產(chǎn)品采取謹(jǐn)慎態(tài)度。在房地產(chǎn)基金發(fā)展快時(shí)，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資產(chǎn)品的收益率高達(dá)30%。但隨著樓市的逐漸降溫，這樣的收益率難以再現(xiàn)。“從過(guò)往房地產(chǎn)基金的表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)基金產(chǎn)品給社會(huì)投資者的收益率為10%-15%，但不確定性因素越來(lái)越多，我們已不把代銷房地產(chǎn)基金產(chǎn)品作為業(yè)務(wù)重點(diǎn)。”一家位于深圳的三方理財(cái)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。
 

　　銷售豐收持續(xù)性存疑
 

　　房企今年策略料謹(jǐn)慎樂(lè)觀
 

　　在度過(guò)2013年的“豐收年”后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新一年的市場(chǎng)態(tài)度已發(fā)生變化，這可能導(dǎo)致其2014年銷售目標(biāo)低于2013年實(shí)際取得的成績(jī)。分析人士認(rèn)為，由于三、四線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)累積，加上剛需釋放乏力，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體銷售規(guī)模將低于2013年。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合將加劇，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高。
 

　　謹(jǐn)慎看待今年市場(chǎng)
 

　　在已公布2014年銷售目標(biāo)的房企中，綠地集團(tuán)為高調(diào)。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，綠地集團(tuán)2014年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入將達(dá)到2400億元，比2013年的實(shí)際銷售收入提高近50%。如果這一目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)，則綠地有望取代萬(wàn)科成為房地產(chǎn)銷售額的“老大”。泰禾地產(chǎn)2013年實(shí)現(xiàn)拿地和銷售雙雙高增長(zhǎng)，2014年北京公司的銷售目標(biāo)是“超百億元”。2013年該公司的全國(guó)銷售記錄為168億元，拿地支出達(dá)195億元。
 

　　分析人士認(rèn)為，2013年銷售和拿地的給一些房企增添了信心。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)商品房銷售額81428億元，同比增長(zhǎng)26.3%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%。
 

　　不過(guò)，謹(jǐn)慎樂(lè)觀的聲音也不少見。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌預(yù)計(jì)2014年的樓市不會(huì)有大的起伏，融創(chuàng)2014年的銷售額目標(biāo)為650億元。對(duì)比融創(chuàng)2013年的銷售業(yè)績(jī)，2014年融創(chuàng)的銷售額增速將有所下降。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，多家大型房地產(chǎn)企業(yè)在制訂2014年的年度計(jì)劃時(shí)，已做好了調(diào)低增速的準(zhǔn)備。部分業(yè)內(nèi)人士甚至擔(dān)心，如果改革力度不及預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)的投資泡沫存在破裂的風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)2013年的高速增長(zhǎng)不可持續(xù)。一方面，在2013年的市場(chǎng)需求中，既有前期積壓的剛需，也有恐慌性需求，這種需求的集中爆發(fā)不可持續(xù);另一方面，不少三、四線城市樓市的泡沫不斷累積，難以對(duì)銷售額形成實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)，一些城市甚至存在泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此，2014年房地產(chǎn)行業(yè)整體增速將有所放緩。
 

　　分化轉(zhuǎn)型大勢(shì)所趨
 

　　房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤(rùn)率正在下降。分析人士認(rèn)為，此種情況的出現(xiàn)主要是由于土地、融資等成本提高，以及各項(xiàng)調(diào)控政策對(duì)投資投機(jī)需求的擠壓。蘭德咨詢機(jī)構(gòu)與中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)共同發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書2013》顯示，隨著市場(chǎng)競(jìng)越來(lái)越激烈，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)年均凈利潤(rùn)率降低1個(gè)百分點(diǎn)的趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。
 

　　在這一形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的分化是大勢(shì)所趨，行業(yè)逐步走向集中。各大房企公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，前十大房企的門檻已由2007年的100億元提高至554億元，6年間提高了4.5倍。上述《藍(lán)皮書》稱，截至2013年末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬(wàn)個(gè)，比2010年減少36.6%。預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)將有30%的企業(yè)出局，其中以中小房企為主。
 

　　同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，越來(lái)越多的房企開始謀求轉(zhuǎn)型。一方面，大部分房企開始拓寬產(chǎn)品線，如世茂、星河灣等房企將產(chǎn)品線從高端向中高端拓展，萬(wàn)科則不加碼商業(yè)地產(chǎn)，還提出做“城市配套服務(wù)商”，由此前相對(duì)單一的住宅業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)發(fā)展。另一方面，繼萬(wàn)科入股徽商銀行、越秀集團(tuán)收購(gòu)創(chuàng)興銀行之后，恒大地產(chǎn)近期購(gòu)入華夏銀行股份，房地產(chǎn)企業(yè)的觸角開始伸向金融業(yè)。
 

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束粗放式增長(zhǎng)的階段，未來(lái)在堅(jiān)持規(guī)范化、規(guī)模化的同時(shí)，企業(yè)的跨界嘗試將越來(lái)越多。