住建部去庫存下一步：市場化與因地制宜

2014年07月28日 08:24 小編：天小風中國房地產研究會|0 點擊：1660

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　　7月11日，在全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高對房地產政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存，進一步加強房地產結構調整，以及完善房地產項目周邊配套設施。

　　“從措辭上可以看出，點意見明顯比后兩點方向更明確、力度更強烈。”住建部政策研究副主任張鋒在接受中國房地產報記者采訪時分析，“陳部長的這番講話完全可以引導樓市走向。”

　　去庫存不是“救市”

　　一大型房企高管認為，開發(fā)商已經形成了路徑依賴，認為市場一旦下行，地方政府會出手救市，市場調整進行一年半載會回暖，要資金鏈不出大問題，根本沒必要降價。

　　正是這樣的慣性，讓本該隨行市進行積應對的房地產企業(yè)，并不主動應對市場變化，而是與政策和消費者博弈，坐等政府救市。

　　但是，6月份出臺的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產行業(yè)雖略低于2013年，但仍舊是史上表現(xiàn)二好的年份。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，住房銷售面積約為4.25億平方米，2013年的數(shù)據(jù)是4.61億平方米，2012年是3.53億平方米，2011年是3.9億平方米。

　　新城控股副總裁歐陽捷根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算得出，今年上半年的住房銷售均價為6024元/平方米，比2013年的6117元/平方米下降了1.01%。

　　根據(jù)財政部公布的《2014年6月財政收支情況》，國有土地使用權出讓收入21129億元，同比增長26.3%。

　　根據(jù)央行7月15日公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，住戶貸款增加1.88萬億元，略低于2013年增加的2.07萬億元，但遠遠高于2012年增加的1.13萬億元、2011年增加的1.46萬億元。

　　歐陽捷認為，先，今年房地產市場出現(xiàn)下行是因為2013年的基數(shù)太高，去年上半年增長達到了46%，2013年其實是一個井噴的“大年”，所以今年銷售談不上萎縮，市場不可能一直高增長，“波動才是市場經濟。”

　　也是說，迄今為止，整個市場發(fā)展并不差：房價并未出現(xiàn)實質性下跌，銷售面積也次于去年，真正的問題并不在房地產行業(yè)發(fā)展自身，而在于房地產發(fā)展增速未達預期引發(fā)的行業(yè)恐慌。

　　同樣，這一輪政府雖然強調去庫存，但并未有實質性的放松政策。也是說，從目前住建部的表態(tài)來看，去庫存的具體政策并非由中央制定，而是交由地方政府來操作。

　　去庫存的方式

　　“2010年前，商品房供給的速度和銷售速度基本持平;2010年后，銷售速度卻有供給速度的50%了。這表明住房短缺的時代已經基本過去，結構性問題的矛盾日益突出。”住建部政策研究主任秦虹表示，“未來政策的調整需更加尊重規(guī)律，因地制宜。”

　　在國家發(fā)改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣看來，未來政府應該改革行為，把守住兩大點：一是規(guī)制價格形成機制，二是嚴懲房地產市場中的違法行為。“其他的還是那句話，把市場的事交還給市場去解決。”

　　綜上所述，住建部要求去庫存的本意并非為了救市，而是為了能夠確保房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，進而確保經濟增速穩(wěn)定。

　　若要加大去庫存，或促“銷”加大需求力度，或限(減)“產”減少市場供給。而對于需要房地產合理回歸市場的中國經濟而言，顯然前者才更符合市場化要求。

　　從目前各地政策來看，為促“銷”，地方政府的主要政策有——取消限購、買房送戶口、契稅減免、放松公積金貸款、購房補貼等等，基本上，地方政府可以采用的救市措施，都已經采用。

　　此外，全國工商聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，地方政府購買合適的普通商品房增加保障房的供應，一方面可以緩解地方保障房建設壓力;另一方面可以刺激商品房市場，促進中小型商品房投資，形成住房“雙軌制”。據(jù)悉，住建部正密切關注這一棚改新模式。此舉將同時解決保障房供給和商品房托底，可謂一舉兩得。

　　不過，在這些措施之外，真正有效果的去庫存方式有一個：降價。

　　秦虹認為，房地產企業(yè)如果扛不住目前的困難期，好的辦法是調整價格、搞好促銷、回籠資金，還有是抱團取暖，找到合作伙伴共渡難關。

　　房企須轉型

　　針對目前已經存在的地方政府的各項舉措，業(yè)界普遍認為，是起到“托底”的作用。例如，成都吉寶置業(yè)相關負責人認為，放開限購的作用能“短而微”。

　　秦虹認為，當下庫存增加的根本原因是：住房短缺的問題已經基本過去，結構性問題成為下一階段的突出矛盾，“這也是未來政府的政策和企業(yè)經營策略調整的大背景。”

　　由此，秦虹認為，這次調整將會帶來行業(yè)洗牌，淘汰落后企業(yè)，讓企業(yè)更加關注消費者需求。

　　中國房地產研究會副會長胡志剛說：“放開限購對房企來說不是能決定它們生死的關鍵。”

　　胡志剛認為，政府要做的，是引導房地產開發(fā)企業(yè)做兩件事。

　　一是引導房企追求和改善品質。“不能由于放開了限購讓好盤壞盤機會均等地互相競，品質差的產品不應借機渾水摸魚。”而改善品質要具體到前期創(chuàng)意規(guī)劃設計、中后期的運營服務和消費居住等全過程多環(huán)節(jié)。“新產品著力增加亮點，如旅游、文化等，已建成項目可以在能力所及范圍內增添配套等。”

　　二是引導全房地產行業(yè)向長效機制轉軌。“長效機制起效的前提是精細調研，上一輪城鎮(zhèn)化盲目瘋狂造城，讓很多如大同、鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)這樣本來具有優(yōu)質資源的城市被房地產拖累。因而這一輪的城鎮(zhèn)化，房企應在進駐開發(fā)前先摸底——這個城市的產業(yè)支撐是什么、總人口多少、常住人口多少、有房人口多少等，進駐之前要更加理性。”