但事不辨不明，博勢(shì)智庫(kù)秘書(shū)長(zhǎng)成立博士將通過(guò)梳理過(guò)去一年里中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡，挖掘其中發(fā)生的不同尋常的變化，探究其中的原因與規(guī)律，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)在羊年的發(fā)展與創(chuàng)新提供有益的參考與借鑒。
 

　　一、馬年回顧：中國(guó)樓市之變
 

　　(一)政策：多輪調(diào)整、以“穩(wěn)”為主
 

　　無(wú)論是李克強(qiáng)的政府工作報(bào)告，還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“房地產(chǎn)調(diào)控”五個(gè)字眼再也沒(méi)有出現(xiàn)在中央的文件中，其中傳遞出的信號(hào)是中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)從過(guò)去的行政調(diào)控轉(zhuǎn)到長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，房地產(chǎn)的去行政化趨勢(shì)已經(jīng)明確。而住建部部長(zhǎng)陳政高在今年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上“兩個(gè)相當(dāng)”(相當(dāng)數(shù)量的新市民的住房問(wèn)題還沒(méi)有解決，相當(dāng)數(shù)量的城市居民對(duì)改善性住房條件還有新的期待)的表述，則反映出保障住房需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)依然是政府工作的重要任務(wù)。央行先是突然宣布930新政松綁差別化信貸政策，緊接著又連續(xù)降息降準(zhǔn)，同時(shí)從需求和供給兩個(gè)方面對(duì)緊繃的房地產(chǎn)融資發(fā)放紅包，可見(jiàn)，央媽不可謂不親!
 

　　(二)市場(chǎng)：由熱轉(zhuǎn)冷、整體下行
 

　　2013年樓市量?jī)r(jià)齊漲的在2014年卻未能延續(xù)，反而進(jìn)入整體下行通道中。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%，該增速是自1998年房改至今17年來(lái)的低值。2014年，商品房銷售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%，這也是自2009年至今6年來(lái)次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。進(jìn)入2015年后，盡管四個(gè)一線城市的土地市場(chǎng)在春節(jié)前都有所升溫，北京還創(chuàng)下了40天成交452.29億元的新記錄，但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2015年1月70個(gè)大中城市住房銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，價(jià)格同比下降的城市有69個(gè)。由此可見(jiàn)，樓市整體下行的頹勢(shì)并未能在2015年初得到扭轉(zhuǎn)。
 

　　(三)房企：分化加劇、多元化謀新
 

　　  根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在滬深兩市144家房地產(chǎn)企業(yè)中，已有73家發(fā)布了2014年的業(yè)績(jī)預(yù)告，占比過(guò)半。在這73家房企中，36家實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，另外37家則出現(xiàn)下滑，其中15家房企表示可能出現(xiàn)虧損。萬(wàn)科、恒大、綠城、碧桂園等龍頭房企雖然完成了年度銷售任務(wù)，但增幅明顯放緩，而萬(wàn)科占據(jù)多年的“銷售”頭銜也被綠地橫刀奪走。而從已公布的2015年1月銷售業(yè)績(jī)的16家房企中，萬(wàn)科、保利、招商等7家房企業(yè)績(jī)同比下滑。從整體市場(chǎng)來(lái)看，房企之間的分化在加劇，除部分具備核心競(jìng)力的規(guī)模房企外，其他企業(yè)不很難維持過(guò)去高增長(zhǎng)，很多企業(yè)還很肯能將如佳兆業(yè)轟然倒下，而抄底并購(gòu)將在房企分化期持續(xù)升溫，并成為快速獲取資源、搶占市場(chǎng)份額的重要競(jìng)策略。與此同時(shí)，一方面，萬(wàn)科與淘寶合作賣方、遠(yuǎn)洋與京東推出眾籌買房、萬(wàn)達(dá)聯(lián)合百度、騰訊發(fā)展電商等房企觸網(wǎng)事件頻發(fā)，另一方面，萬(wàn)科計(jì)劃成立單獨(dú)商業(yè)地產(chǎn)公司、萬(wàn)通投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋開(kāi)拓養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)、萬(wàn)達(dá)并購(gòu)瑞士盈方強(qiáng)化文體產(chǎn)業(yè)等房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)也逐漸升溫。這些都是傳統(tǒng)住宅房企在市場(chǎng)形勢(shì)變化下通過(guò)多元化路徑探索謀求未來(lái)發(fā)展主動(dòng)權(quán)的重要?jiǎng)幼鳌?/span>
 

　　(四)人事：高管離職潮涌、互聯(lián)網(wǎng)與金融成新寵
 

　　從14年至今，在業(yè)績(jī)下滑、行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型、高管個(gè)人發(fā)展空間觸碰天花板等多因素的綜合作用下，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了一股異于往常的高管離職潮。據(jù)上交所與深交所網(wǎng)站的公告統(tǒng)計(jì)，A股共有約60家上市房企超80名關(guān)鍵管理人員離職，較去年全年增加超過(guò)七成。所涉及的企業(yè)包括萬(wàn)科、保利、龍湖、萬(wàn)達(dá)、招商、碧桂園等多家大型品牌房企，還有上實(shí)城開(kāi)、南國(guó)置業(yè)、佳兆業(yè)等企業(yè)。涉及的職位包括總經(jīng)理、副總裁、總裁、主席等。而這些房企高管離職后的多選擇了地產(chǎn)金融以及互聯(lián)網(wǎng)等新興行業(yè)。如萬(wàn)科董秘肖莉加盟互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)新秀房多多、上實(shí)城開(kāi)董事會(huì)主席倪建達(dá)加入加盟鉅派投資、紅星美凱龍總裁袁伯銀加入家居電商美樂(lè)樂(lè)負(fù)責(zé)線下O2O等等。
 

　　二、羊年展望：中國(guó)樓市之勢(shì)
 

　　(一)房地產(chǎn)不再是政策核心，但依然是支柱產(chǎn)業(yè)。
 

　　2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)字未提，卻強(qiáng)調(diào)“要切實(shí)把經(jīng)濟(jì)工作的著力點(diǎn)放到轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)上來(lái)，推進(jìn)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展”，說(shuō)明了中央對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路已經(jīng)徹底從傳統(tǒng)的投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)上，房地產(chǎn)今后不會(huì)再是中央經(jīng)濟(jì)政策的核心。而李克強(qiáng)總理在2015年1月的達(dá)沃斯論壇上針對(duì)房地產(chǎn)的次表態(tài)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。”說(shuō)明在中國(guó)完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之前，由于房地產(chǎn)行業(yè)廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，盡管房地產(chǎn)的地位會(huì)不斷弱化，但將依然是支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
 

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)將從價(jià)格競(jìng)轉(zhuǎn)為價(jià)值競(jìng)
 

　　在房地產(chǎn)的白銀時(shí)代，市場(chǎng)和企業(yè)逐漸回歸理性，過(guò)去單一的價(jià)格競(jìng)行將沒(méi)落。從消費(fèi)者的角度來(lái)看，未來(lái)消費(fèi)者對(duì)住房的需求將從簡(jiǎn)單的區(qū)位和居住功能要求逐漸上升到文化品位、精神享受和生活舒適度的價(jià)值要求上，能否為消費(fèi)者提供其所想要的房子將成為決定銷售業(yè)績(jī)的關(guān)鍵。從房企之間競(jìng)的角度來(lái)看，去化和謀生的競(jìng)壓力會(huì)迫使房企從原來(lái)的土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)營(yíng)銷、價(jià)格競(jìng)轉(zhuǎn)為質(zhì)量、品質(zhì)、文化等差異化的價(jià)值競(jìng)。萬(wàn)科提出的三好產(chǎn)品、萬(wàn)達(dá)的秀場(chǎng)室內(nèi)化、華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園區(qū)孵化模式都是差異化的體現(xiàn)。
 

　　(三)羊年的樓市行情將好過(guò)馬年
 

　　由于14年中國(guó)GDP增速為7.4%，未能完成去年初設(shè)定的7.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，增速創(chuàng)24年新低，15經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將面臨更大的下行壓力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)(PMI)為49.8%，比上月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，跌破50%的枯榮線;居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比漲幅為0.8% ,創(chuàng)下了5年多來(lái)的新低，較12月大幅回落0.7個(gè)百分點(diǎn);而PPI則同比下降4.3%，已連續(xù)35個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從中可以看出，一方面，制造業(yè)受制于終端需求不足，制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩缺乏資本開(kāi)支動(dòng)力，另一方面，CPI環(huán)比增速轉(zhuǎn)入負(fù)值區(qū)間，顯示CPI通縮壓力隱現(xiàn)。而央行在近期持續(xù)的降息降準(zhǔn)持續(xù)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在羊年經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)難以緩解的形勢(shì)下，政府會(huì)繼續(xù)依賴房地產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)投資來(lái)加碼托底，貨幣政策還將有進(jìn)一步寬松的空間，同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化綜合改革試點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)啟，土地制度改革和小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也即將實(shí)現(xiàn)突破，在諸多利好因素的綜合作用下，博勢(shì)智庫(kù)秘書(shū)長(zhǎng)成立博士認(rèn)為，羊年的房地產(chǎn)市場(chǎng)全年會(huì)呈現(xiàn)前低后高的局面，整體表現(xiàn)將會(huì)好于馬年。
 

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