1、城市地價(jià)水平及變化趨勢(shì)

　　1.1　整體地價(jià)水平與整體變化趨勢(shì)

　　2018年綜合地價(jià)水平(指商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地地價(jià)的綜合水平值，下同)較上年度均有上漲。根據(jù)天門(mén)市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果顯示，2018年(以2018年12月31日為估價(jià)期日，下同)天門(mén)市綜合地價(jià)水平值為937元/平方米，與2017年度綜合地價(jià)水平值897元/平方米相比，同比上漲了4.46%。

　　1.2　不同用途地價(jià)水平與變化趨勢(shì)

　　(1)不同用途地價(jià)水平

　　2018年天門(mén)市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示：住宅用地上漲幅度最大，其次是商業(yè)用地，上漲幅度均大于前期，工業(yè)用地在平穩(wěn)中也小幅上漲。

　　商業(yè)用地地價(jià)水平值為1680元/平方米，與2017年商業(yè)用地地價(jià)水平值1646元/平方米相比，每平方米上漲了34元，同比增長(zhǎng)率為2.07%;

　　居住用地地價(jià)水平值為1171元/平方米，與2017年居住用地地價(jià)水平值1102元/平方米相比，每平方米上漲了69元，同比增長(zhǎng)率為6.26%;

　　工業(yè)用地地價(jià)水平值為266元/平方米，與2017年度工業(yè)用地地價(jià)水平值263元/平方米相比，每平方米上漲了3元，同比增長(zhǎng)率為1.14%。(見(jiàn)附表1、圖1)。

附表1　天門(mén)市城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)各用途地價(jià)比較分析表

　　單位：元/平方米

圖1▲天門(mén)市城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)各用途地價(jià)比較分析圖

　　(2)用途級(jí)別地價(jià)水平

　?、?商業(yè)級(jí)別價(jià)格走勢(shì)

　　2018年度通過(guò)對(duì)商業(yè)用地共25個(gè)點(diǎn)監(jiān)測(cè)，分布在一、二、三、四級(jí)地段的結(jié)果與去年同比分別上漲1.48%、1.91%、2.63%、4.28%(見(jiàn)附表2)。

附表2 天門(mén)市城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別地價(jià)比較分析表

　單位：元/平方米

　?、?住宅級(jí)別價(jià)格走勢(shì)

　　2018年度通過(guò)對(duì)住宅用地共24個(gè)點(diǎn)監(jiān)測(cè)，分布在一、二、三、四級(jí)地段的結(jié)果與去年同比分別上漲2.91%、3.21%、6.08%、14.25%(見(jiàn)附表3)。

　　附表3　天門(mén)市城區(qū)住宅用地2018年級(jí)別地價(jià)比較分析表

　　單位：元/平方米

　?、鄹骷?jí)別工業(yè)價(jià)格走勢(shì)

　　2018年通過(guò)對(duì)工業(yè)用地二、三、四級(jí)別地段監(jiān)測(cè)，工業(yè)用地監(jiān)測(cè)地價(jià)與去年同比小幅上漲。(見(jiàn)附表 4)。

　　單位：元/平方米

1.3不同地區(qū)地價(jià)水平與變化趨勢(shì)

　　今年土地掛牌商業(yè)、住宅成交案例主要集中在三、四級(jí)用地區(qū)段。城市發(fā)展帶來(lái)新、老城區(qū)結(jié)合部三級(jí)、四級(jí)地段地價(jià)上漲明顯;由于一、二級(jí)區(qū)段供地趨于飽和，沒(méi)有明顯的成交量，因此地價(jià)水平相對(duì)穩(wěn)定。工業(yè)用地各區(qū)段價(jià)格水平相比去年同期有小幅上漲。

　　2 城市樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析

　　2.1樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比值分析

　　根據(jù)天門(mén)市房管局銷(xiāo)售備案的相關(guān)數(shù)據(jù)資料以及天門(mén)房產(chǎn)信息網(wǎng)商品房交易查詢(xún)，總體趨勢(shì)是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

其中，住宅類(lèi)成交均價(jià)為5031元/平方米比2017年的4000元/平方米上漲1031元/平方米，漲幅為25.78%，相比于平均樓面地價(jià)586元/平方米，樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比值為8.58%。

商業(yè)類(lèi)成交均價(jià)為9600元/平方米，穩(wěn)中有升 ，相比商業(yè)用地平均樓面地價(jià)730元/平方米，樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比值為13.15%。(詳見(jiàn)附表5)

附表5 2018年天門(mén)市城區(qū)樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析表

　　單位：元/平方米

　　2.2樓面地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率比較

　　根據(jù)天門(mén)市房網(wǎng)信息數(shù)據(jù)資料，天門(mén)市2018年商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5031元/平方米，同比2017年商品房銷(xiāo)售均價(jià)4000元/平方米，增幅明顯，上漲25.78%。

商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)9600元/平方米同比2017年商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)9500元/平方米，上漲1.05%，增幅較平緩。

根據(jù)今年度地價(jià)監(jiān)測(cè)的成果顯示，商業(yè)、住宅用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格也基本與房?jī)r(jià)增幅成正比。地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率比較如下表(附表6)。

　　3、城市地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況

　　3.1地價(jià)增長(zhǎng)率與土地計(jì)劃供應(yīng)面積增長(zhǎng)率對(duì)比

　　2018年的土地計(jì)劃供應(yīng)量與去年供地比例略有調(diào)整，在本年度的供地計(jì)劃中，經(jīng)營(yíng)性用地總量比去年同期增幅明顯，工業(yè)用地小幅下降。根據(jù)2018年監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，各類(lèi)用地的地價(jià)增長(zhǎng)幅度較之前均有上漲。土地供應(yīng)與年初制定的供應(yīng)計(jì)劃方向相一致。

　　3.2地價(jià)增長(zhǎng)率與土地實(shí)際供應(yīng)面積增長(zhǎng)率對(duì)比

　　截止至2018年12月31日，2018年天門(mén)城區(qū)掛牌交易共成交43宗，總出讓面積是2006464.34㎡，商業(yè)用地實(shí)際供應(yīng)面積同比去年增加602.35%，居住用地實(shí)際供應(yīng)面積同比去年增長(zhǎng)114.80%，工業(yè)用地實(shí)際供應(yīng)面積同比去年增加16.08%。地價(jià)增長(zhǎng)率低于土地實(shí)際供應(yīng)面積增長(zhǎng)率。

　　4、城市地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況

　　4.1地價(jià)增長(zhǎng)率與房屋供應(yīng)面積增長(zhǎng)率比較

　　2018年，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售14465套，批準(zhǔn)預(yù)售面積179.07萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.02%;其中，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售13450套，批準(zhǔn)預(yù)售面積163.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.11%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)35宗，總面積 116.45公頃，同比增長(zhǎng)84.32%;其中，住宅用地供應(yīng) 4 宗，總面積 10.58 公頃，同比增長(zhǎng) 134.07%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力依然存在，城市地價(jià)增長(zhǎng)的速度低于房屋供應(yīng)面積的增長(zhǎng)速度。

　　4.2地價(jià)增長(zhǎng)率與房屋實(shí)際銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率對(duì)比

　　2018年，新建商品房銷(xiāo)售13242套，銷(xiāo)售面積151.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.31%;

其中，新建商品住房銷(xiāo)售12308套，銷(xiāo)售面積142.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.94%。

存量房成交1811套，成交面積26.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.65%;

其中，存量住房成交1757套，成交面積24.77萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)%，同比增長(zhǎng)44.26%。城市地價(jià)增長(zhǎng)的速度低于房屋實(shí)際銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)速度。

　　5、城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)狀況

　　5.1地價(jià)增長(zhǎng)率與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率比較

　　2018年度地價(jià)增長(zhǎng)率綜合同比增長(zhǎng)4.46%，2018年全國(guó)年內(nèi)生產(chǎn)總值591.15億元，同比增長(zhǎng)8.2%。地價(jià)增長(zhǎng)的變化趨勢(shì)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)同步，增幅明顯低于GDP的增速。(附表7)。

附表7　天門(mén)市GDP增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率的對(duì)比表

圖2▲ 天門(mén)市GDP增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率對(duì)比圖

　　5.2地價(jià)增長(zhǎng)率與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比

　　2018年天門(mén)市固定資產(chǎn)投資投資總額同比增長(zhǎng)率11.3%，同比增速放緩。2018年天門(mén)市地價(jià)增長(zhǎng)率的變化與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的變化方向一致(附表8)。

附表8　 天門(mén)市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率對(duì)比表

圖3 ▲天門(mén)市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率對(duì)比圖

　　5.3地價(jià)增長(zhǎng)率與城市房地產(chǎn)投資對(duì)比

　　2018年天門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為43.52億元，同比增長(zhǎng)137.3%。地價(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明天門(mén)市土地市場(chǎng)運(yùn)行較為穩(wěn)定。

　　6、背景情況與未來(lái)趨勢(shì)分析

　　6.1城市地價(jià)變化與背景及存在的問(wèn)題

　　2018年是天門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨囊荒?，特別是上半年銷(xiāo)售行情量?jī)r(jià)齊漲，作為一個(gè)非一、二線的相對(duì)較小的城市，天門(mén)的房產(chǎn)政策相對(duì)寬松，沒(méi)有太多限購(gòu)現(xiàn)售政策的嚴(yán)格把控，而且去庫(kù)存也是一項(xiàng)主要任務(wù)。

在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策下，沒(méi)有一、二線城市購(gòu)房資格的本地人，更多的開(kāi)始考慮回鄉(xiāng)置業(yè)，成交量和市場(chǎng)需求開(kāi)始增大也在情理之中。隨著2018年土地實(shí)際供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商大量?jī)?chǔ)備土地，地價(jià)水平增幅明顯，預(yù)計(jì)后期隨著房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力的增加，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)較平穩(wěn)發(fā)展，土地供應(yīng)價(jià)格會(huì)維持在現(xiàn)有的水平。

　　6.2未來(lái)地價(jià)變化的趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　2018年已經(jīng)過(guò)去，年末城區(qū)商品房去庫(kù)存壓力大于去年，對(duì)于充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的2019年樓市的預(yù)期是平穩(wěn)健康發(fā)展，未來(lái)樓市大起大落的可能性較低，2019年對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)或多于機(jī)遇。預(yù)期2019年會(huì)減少土地開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，地價(jià)會(huì)較平穩(wěn)。

文章來(lái)源：天門(mén)市人民政府網(wǎng)站

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