1、城市地價(jià)水平及變化趨勢(shì)
1.1 整體地價(jià)水平與整體變化趨勢(shì)
2018年綜合地價(jià)水平(指商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地地價(jià)的綜合水平值,下同)較上年度均有上漲。根據(jù)天門(mén)市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果顯示,2018年(以2018年12月31日為估價(jià)期日,下同)天門(mén)市綜合地價(jià)水平值為937元/平方米,與2017年度綜合地價(jià)水平值897元/平方米相比,同比上漲了4.46%。
1.2 不同用途地價(jià)水平與變化趨勢(shì)
(1)不同用途地價(jià)水平
2018年天門(mén)市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示:住宅用地上漲幅度最大,其次是商業(yè)用地,上漲幅度均大于前期,工業(yè)用地在平穩(wěn)中也小幅上漲。
商業(yè)用地地價(jià)水平值為1680元/平方米,與2017年商業(yè)用地地價(jià)水平值1646元/平方米相比,每平方米上漲了34元,同比增長(zhǎng)率為2.07%;
居住用地地價(jià)水平值為1171元/平方米,與2017年居住用地地價(jià)水平值1102元/平方米相比,每平方米上漲了69元,同比增長(zhǎng)率為6.26%;
工業(yè)用地地價(jià)水平值為266元/平方米,與2017年度工業(yè)用地地價(jià)水平值263元/平方米相比,每平方米上漲了3元,同比增長(zhǎng)率為1.14%。(見(jiàn)附表1、圖1)。
附表1 天門(mén)市城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)各用途地價(jià)比較分析表
單位:元/平方米
圖1▲天門(mén)市城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)各用途地價(jià)比較分析圖
(2)用途級(jí)別地價(jià)水平
?、?商業(yè)級(jí)別價(jià)格走勢(shì)
2018年度通過(guò)對(duì)商業(yè)用地共25個(gè)點(diǎn)監(jiān)測(cè),分布在一、二、三、四級(jí)地段的結(jié)果與去年同比分別上漲1.48%、1.91%、2.63%、4.28%(見(jiàn)附表2)。
附表2 天門(mén)市城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別地價(jià)比較分析表
單位:元/平方米
?、?住宅級(jí)別價(jià)格走勢(shì)
2018年度通過(guò)對(duì)住宅用地共24個(gè)點(diǎn)監(jiān)測(cè),分布在一、二、三、四級(jí)地段的結(jié)果與去年同比分別上漲2.91%、3.21%、6.08%、14.25%(見(jiàn)附表3)。
附表3 天門(mén)市城區(qū)住宅用地2018年級(jí)別地價(jià)比較分析表
單位:元/平方米
?、鄹骷?jí)別工業(yè)價(jià)格走勢(shì)
2018年通過(guò)對(duì)工業(yè)用地二、三、四級(jí)別地段監(jiān)測(cè),工業(yè)用地監(jiān)測(cè)地價(jià)與去年同比小幅上漲。(見(jiàn)附表 4)。
單位:元/平方米
1.3不同地區(qū)地價(jià)水平與變化趨勢(shì)
今年土地掛牌商業(yè)、住宅成交案例主要集中在三、四級(jí)用地區(qū)段。城市發(fā)展帶來(lái)新、老城區(qū)結(jié)合部三級(jí)、四級(jí)地段地價(jià)上漲明顯;由于一、二級(jí)區(qū)段供地趨于飽和,沒(méi)有明顯的成交量,因此地價(jià)水平相對(duì)穩(wěn)定。工業(yè)用地各區(qū)段價(jià)格水平相比去年同期有小幅上漲。
2 城市樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析
2.1樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比值分析
根據(jù)天門(mén)市房管局銷(xiāo)售備案的相關(guān)數(shù)據(jù)資料以及天門(mén)房產(chǎn)信息網(wǎng)商品房交易查詢(xún),總體趨勢(shì)是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。
其中,住宅類(lèi)成交均價(jià)為5031元/平方米比2017年的4000元/平方米上漲1031元/平方米,漲幅為25.78%,相比于平均樓面地價(jià)586元/平方米,樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比值為8.58%。
商業(yè)類(lèi)成交均價(jià)為9600元/平方米,穩(wěn)中有升 ,相比商業(yè)用地平均樓面地價(jià)730元/平方米,樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比值為13.15%。(詳見(jiàn)附表5)
附表5 2018年天門(mén)市城區(qū)樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析表
單位:元/平方米
2.2樓面地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率比較
根據(jù)天門(mén)市房網(wǎng)信息數(shù)據(jù)資料,天門(mén)市2018年商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5031元/平方米,同比2017年商品房銷(xiāo)售均價(jià)4000元/平方米,增幅明顯,上漲25.78%。
商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)9600元/平方米同比2017年商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)9500元/平方米,上漲1.05%,增幅較平緩。
根據(jù)今年度地價(jià)監(jiān)測(cè)的成果顯示,商業(yè)、住宅用地監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格也基本與房?jī)r(jià)增幅成正比。地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率比較如下表(附表6)。
3、城市地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況
3.1地價(jià)增長(zhǎng)率與土地計(jì)劃供應(yīng)面積增長(zhǎng)率對(duì)比
2018年的土地計(jì)劃供應(yīng)量與去年供地比例略有調(diào)整,在本年度的供地計(jì)劃中,經(jīng)營(yíng)性用地總量比去年同期增幅明顯,工業(yè)用地小幅下降。根據(jù)2018年監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),各類(lèi)用地的地價(jià)增長(zhǎng)幅度較之前均有上漲。土地供應(yīng)與年初制定的供應(yīng)計(jì)劃方向相一致。
3.2地價(jià)增長(zhǎng)率與土地實(shí)際供應(yīng)面積增長(zhǎng)率對(duì)比
截止至2018年12月31日,2018年天門(mén)城區(qū)掛牌交易共成交43宗,總出讓面積是2006464.34㎡,商業(yè)用地實(shí)際供應(yīng)面積同比去年增加602.35%,居住用地實(shí)際供應(yīng)面積同比去年增長(zhǎng)114.80%,工業(yè)用地實(shí)際供應(yīng)面積同比去年增加16.08%。地價(jià)增長(zhǎng)率低于土地實(shí)際供應(yīng)面積增長(zhǎng)率。
4、城市地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況
4.1地價(jià)增長(zhǎng)率與房屋供應(yīng)面積增長(zhǎng)率比較
2018年,新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售14465套,批準(zhǔn)預(yù)售面積179.07萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)36.02%;其中,新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售13450套,批準(zhǔn)預(yù)售面積163.23萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)46.11%。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)35宗,總面積 116.45公頃,同比增長(zhǎng)84.32%;其中,住宅用地供應(yīng) 4 宗,總面積 10.58 公頃,同比增長(zhǎng) 134.07%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力依然存在,城市地價(jià)增長(zhǎng)的速度低于房屋供應(yīng)面積的增長(zhǎng)速度。
4.2地價(jià)增長(zhǎng)率與房屋實(shí)際銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率對(duì)比
2018年,新建商品房銷(xiāo)售13242套,銷(xiāo)售面積151.23萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.31%;
其中,新建商品住房銷(xiāo)售12308套,銷(xiāo)售面積142.64萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)13.94%。
存量房成交1811套,成交面積26.92萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)40.65%;
其中,存量住房成交1757套,成交面積24.77萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)%,同比增長(zhǎng)44.26%。城市地價(jià)增長(zhǎng)的速度低于房屋實(shí)際銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)速度。
5、城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)狀況
5.1地價(jià)增長(zhǎng)率與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率比較
2018年度地價(jià)增長(zhǎng)率綜合同比增長(zhǎng)4.46%,2018年全國(guó)年內(nèi)生產(chǎn)總值591.15億元,同比增長(zhǎng)8.2%。地價(jià)增長(zhǎng)的變化趨勢(shì)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)同步,增幅明顯低于GDP的增速。(附表7)。
附表7 天門(mén)市GDP增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率的對(duì)比表
圖2▲ 天門(mén)市GDP增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率對(duì)比圖
5.2地價(jià)增長(zhǎng)率與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比
2018年天門(mén)市固定資產(chǎn)投資投資總額同比增長(zhǎng)率11.3%,同比增速放緩。2018年天門(mén)市地價(jià)增長(zhǎng)率的變化與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的變化方向一致(附表8)。
附表8 天門(mén)市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率對(duì)比表
圖3 ▲天門(mén)市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與綜合地價(jià)增長(zhǎng)率對(duì)比圖
5.3地價(jià)增長(zhǎng)率與城市房地產(chǎn)投資對(duì)比
2018年天門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為43.52億元,同比增長(zhǎng)137.3%。地價(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度,說(shuō)明天門(mén)市土地市場(chǎng)運(yùn)行較為穩(wěn)定。
6、背景情況與未來(lái)趨勢(shì)分析
6.1城市地價(jià)變化與背景及存在的問(wèn)題
2018年是天門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)非?;鸨囊荒?,特別是上半年銷(xiāo)售行情量?jī)r(jià)齊漲,作為一個(gè)非一、二線的相對(duì)較小的城市,天門(mén)的房產(chǎn)政策相對(duì)寬松,沒(méi)有太多限購(gòu)現(xiàn)售政策的嚴(yán)格把控,而且去庫(kù)存也是一項(xiàng)主要任務(wù)。
在國(guó)家宏觀調(diào)控的政策下,沒(méi)有一、二線城市購(gòu)房資格的本地人,更多的開(kāi)始考慮回鄉(xiāng)置業(yè),成交量和市場(chǎng)需求開(kāi)始增大也在情理之中。隨著2018年土地實(shí)際供應(yīng)量大幅增長(zhǎng),開(kāi)發(fā)商大量?jī)?chǔ)備土地,地價(jià)水平增幅明顯,預(yù)計(jì)后期隨著房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力的增加,房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)較平穩(wěn)發(fā)展,土地供應(yīng)價(jià)格會(huì)維持在現(xiàn)有的水平。
6.2未來(lái)地價(jià)變化的趨勢(shì)預(yù)測(cè)
2018年已經(jīng)過(guò)去,年末城區(qū)商品房去庫(kù)存壓力大于去年,對(duì)于充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的2019年樓市的預(yù)期是平穩(wěn)健康發(fā)展,未來(lái)樓市大起大落的可能性較低,2019年對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),挑戰(zhàn)或多于機(jī)遇。預(yù)期2019年會(huì)減少土地開(kāi)發(fā)用地供應(yīng),地價(jià)會(huì)較平穩(wěn)。
文章來(lái)源:天門(mén)市人民政府網(wǎng)站
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