各地房產(chǎn)政策釋放不斷，市場撲朔迷離，處于大轉(zhuǎn)折前夜的房地產(chǎn)行業(yè)，任何關(guān)于樓市的看法都可能被事實所嘲笑。

　　撥云見霧，金九銀十今年不會有

　　與金三銀四一樣，金九銀十通常也是房地產(chǎn)行業(yè)出貨旺季。在這個銷售旺季節(jié)點，幾則新聞釋放的信號頗有意味，對“金九銀十”出貨回款的成色打上了一個問號。

　　其一，數(shù)據(jù)顯示，1477家上市公司在今年中報和去年年報中均具有投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。其中1160家投資性房地產(chǎn)較2016年末有不同程度的減少，占比高達78.5%;還有些上市公司對房地產(chǎn)進行了清空式處理。

　　其二，作為全國樓市風向標的北京，在“金九銀十”到來之際，政府通過媒體釋放了北京樓市調(diào)控不會放松的信號。從房價、供地和政策三個方面表示了北京的決心，確保今年房價環(huán)比不增長，完成住宅用地供應計劃和“毫不松懈做好房地產(chǎn)調(diào)控”。

　　其三，作為樓市興衰關(guān)鍵的貨幣政策，特別是房貸政策，不僅沒有松動，甚至有加碼的跡象。自融360的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月全國533家銀行中，154家對首套房利率進行了再度上調(diào)，占比28.89%。截至目前，執(zhí)行首套房利率上浮的銀行達到252家，全國首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，徹底打破了7月“基準為主”的格局。

　　這一系列信號用意很明顯，那就是，不要借助“金九銀十”這個時間窗口，試圖在市場走勢、政策松動以及購房者的預期方面做出任何改變。

　　如果仔細梳理過去房地產(chǎn)調(diào)控周期，不難發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控嚴厲的情況下，熱點城市很少出現(xiàn)所謂的“金九銀十”的行情。不過因城而定的房地產(chǎn)政策不同以及市場不同，各地金九銀十的表現(xiàn)也會有異。

　　北京

　　8月，北京商品住宅供應大幅放量，但成交量同環(huán)比雙降，尤其同比降幅進一步拉大。土地市場供應成交活躍，共成交11塊地塊，住宅用地占比較大，10幅綜合地塊中1幅住宅部分全部為建設自住型商品房，其余9幅均設置了商品住宅銷售價格上限。二手房市場出現(xiàn)價格松動現(xiàn)象。政策上，發(fā)文完善租購并舉制度，明確共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)內(nèi)容，本意還是在于加快推進住房租賃市場改革。

　　9月預判：供應逐漸放量，市場需求增加，成交供應會有所增長，房價短期維穩(wěn)。

　　上海

　　8月，上海連續(xù)5周未取得預售證，供應面積僅12萬方創(chuàng)歷史新低，成交量持續(xù)下跌，市場整體供不應求,熱度遠不及去年同期。2個新開盤項目均為首改首置類剛需產(chǎn)品，去化程度優(yōu)異。二手房市場呈現(xiàn)量跌價穩(wěn)的趨勢。政策上公證搖號落地施行。土地市場供應放開，尤其多純租賃用地和大住宅用地，總體上市場延續(xù)明冷暗熱局面，依舊采取高拍價低溢價的方式，用復合掛拍的形式調(diào)控地價。受此影響，房企對開工持謹慎態(tài)度，或暫緩開工或加快建設周期暫緩資金壓力，很多高端項目拿不下預售證選擇延后開盤，受天氣和零供應影響，案場到訪延續(xù)七月的下滑態(tài)勢，客戶觀望情緒嚴重。

　　9月預判：供應量將環(huán)比呈現(xiàn)大幅增長，下月成交將伴隨著供應的增長而有所突破，若有新盤入市的沖擊，房價將捅破5萬關(guān)卡。

　　廣州

　　8月，廣州樓市供求數(shù)據(jù)略有回升，開發(fā)商獲取預售房源增多，開始為“金九銀十”沖刺做準備，成交方面環(huán)比略升但總量增加不明顯，總體來看市場平淡仍處于低位運行階段。新開盤、加推項目數(shù)量多，但在政府嚴管和購房者觀望情緒加重影響下去化情況較為一般， 75%的樓盤去化率低于50%，只有外圍性價比高的項目去化程度較好。政策上，8月14日出臺廣州未來五年供地計劃，其中普通商品住宅用地計劃供應2375公頃、租賃住房用地計劃供應825公頃，未來采取超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等多種競價方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高的情況。

　　9月預判：供應量會比8月份再多一些，但供應偏緊的情況總體不會發(fā)生變化。預計開盤/加推增多，網(wǎng)簽量有望回升。開發(fā)商回籠資金的壓力逐漸增大，8月已經(jīng)零星出現(xiàn)的優(yōu)惠促銷現(xiàn)象金九銀十會增多。

　　深圳

　　8月，深圳商品住宅供應同環(huán)比激增，供應大幅放量創(chuàng)2017年新高，成交量基本與上月持平繼續(xù)保持小幅下滑。本月新開盤兩個項目均為豪宅，去化速度快但程度一般，整體去化率保持在20%-30%之間。政策方面，出臺鼓勵住房租賃市場發(fā)展文件，對住房租賃將給予稅收優(yōu)惠政策支持;同時將對深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上的老住宅區(qū)進行改造，加快推進深圳市棚改造工作。二手房市場成交量自5月份開始持續(xù)下跌，但成交價格卻有緩慢回升，同比降幅控制在20%以內(nèi)，價格基本穩(wěn)定。

　　9月預判：供應逐漸放量，個別項目開發(fā)商或采取“以價換量”的優(yōu)惠政策，去化率相比前期可能有所改觀，不過市場成交信心仍不足。

　　杭州

　　8月，商品住宅供應小幅下滑，高價地王項目領(lǐng)證難度依舊較大;成交保持高位，本月加推項目數(shù)與單盤供貨量明顯提升，新開盤項目去化良好整體去化率在80%以上。本月土拍市場火熱，共成交19宗土地，并且老余杭、崇賢、大學城北、轉(zhuǎn)塘等多區(qū)域創(chuàng)最高樓面價記錄，土地市場的熱度也傳導至新房市場，前期一些認購項目集中轉(zhuǎn)網(wǎng)簽，進一步拉升價格。企業(yè)新開工意愿兩極分化，部分企業(yè)為提前開盤仍在趕工，還有一些企業(yè)因備案價限制選擇捂盤惜售，開工意愿較弱。熱點區(qū)域案場來訪量持續(xù)維持高位，而尾盤在售或者無房可售的案場基本無人問津。

　　9月預判：新開盤數(shù)量達到30余個，8月推盤認購量較大，預計將于9月簽約，9月成交同樣將出現(xiàn)上漲。對整體房價具有向上的拉動作用，預計仍將保持高位運行。

　　武漢

　　8月，在政府限制地王項目入市，大量待上市房源未能如期獲取預售證，武漢供應跌幅超25%，成交也小幅回落但總體仍舊保持高位，庫存進一步走低，市場供求矛盾依舊客觀存在。本月大量剛需改善盤推出，加推的18個樓盤全部分布于二環(huán)之外，三環(huán)外項目占比接近五成，整體去化表現(xiàn)優(yōu)異去化率高達92%，日光盤占比達6成。土地市場8月出現(xiàn)了一輪較大規(guī)模的集中供地，其中含住宅用地23宗，成交6宗，其中花山地塊以99.85%的溢價率摘得，其樓面地價高達到10000元/㎡。整體來看，在當前市場環(huán)境下政府對價格管控的態(tài)度依舊堅決，企業(yè)捂盤現(xiàn)象持續(xù)蔓延。

　　9月預判：大量待上市房源將充分釋放，推高市場商品住宅供應總量，成交將繼續(xù)保持高位，政府對價格管制的決心依舊堅決，預計短期內(nèi)不會存在松綁的可能。

　　成都

　　8月，成都商品住宅供應同環(huán)比驟減，成交卻高位運行，供不應求現(xiàn)象嚴重。3個新開盤剛需改善項目去化速度優(yōu)異，幾乎全部售罄。由于供應量嚴重縮水而需求旺盛，開發(fā)商補庫存的意愿也較強烈，因此企業(yè)開工意愿仍然偏正面，到訪量火熱程度也不減，排號人數(shù)遠大于推案人數(shù)。在限價大背景下，開發(fā)商不能隨意調(diào)價，部分企業(yè)選擇觀望暫緩上市，使得供應端持續(xù)偏緊。本月15號成都發(fā)布新規(guī)，未來全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達到100%，意味著全市住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將向成品住宅為主轉(zhuǎn)變。土地市場依然火爆，本月供應23宗成交7宗，在新房供不應求環(huán)境下部分開發(fā)商通過收購或合作來獲得地塊開發(fā)權(quán)。

　　9月預判：市場供應端有望放量，受網(wǎng)簽限、銀行貸款節(jié)奏放緩等影響，成交量會小幅下滑，價格繼續(xù)保持平穩(wěn)是大概率事件。

　　長沙

　　8月長沙供應增長較快，新開樓盤數(shù)量多且去化程度不錯，案場到訪量上升“日光盤”頻現(xiàn)，整體去化率在90%以上，豪宅的入市同時也帶動全市均價的上漲。政策方面22條人才新政落地實施，變相松綁了限購政策，客觀上增加了購房者。限價政策繼續(xù)推進，由于價格無法達到開發(fā)商預期，因此許多企業(yè)開工意愿不強。本月由于政府限供，土地市場冷清，之后旺季到來將有部分住宅及商住土地新增上市，加上房企拿地熱情依舊居高不下，預計9月土拍市場會出現(xiàn)火熱局面，新房成交量也會攀升。

　　9月預判：下半年預期多個新項目入市，新增供應預計超上半年供應量。由于限購和限價，成交量趨向小幅上揚，后期價格波動不大，受部分新項目入市帶動，或有小幅上揚。

　　重慶

　　8月重慶供應量下降，在供應不足的情況下成交量也出現(xiàn)小幅下滑，市場總體來看供不應求局面明顯。11盤新開項目去化效果不錯，多數(shù)項目售罄。土拍市場出臺新規(guī)溢價率超過30%，需在10個工作日內(nèi)交齊土地款等內(nèi)容對房企資金要求和開發(fā)實力提高，在此背景下房企強強聯(lián)合拿地增加。本月未出臺樓市新政，為緩解中長期市場供求關(guān)系，后期政策收緊可能性較小。市場熱度下降，房企積極搶占出貨期，開工意愿較上個月有所提升，到訪量環(huán)比大增，核心板塊和新開盤項目地區(qū)熱度不減。二手房市場成交量有所下滑，但成交均價持續(xù)上漲。

　　9月預判：供應量將有所增加，成交量小幅增加，房企調(diào)價意愿減弱，市場成交均價大幅上漲幅度可能性下降，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　鄭州

　　8月，鄭州商品住宅供應大幅放量，成交量環(huán)比也實現(xiàn)正增長，新開盤項目眾多，整體去化情況良好，成交均價也無明顯漲幅，保持持平。8月22日發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導意見》明確從明年起河南新建商品住宅全部按成品房建設，并對參與成品住宅的房企予以政策支持。8月限購區(qū)非限購區(qū)域案場到訪量均小幅上漲，市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。土地市場據(jù)國土部、住建部發(fā)布通知，集體土地即將入市，鄭州為試點城市之一，發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建購租并舉的住房體系。預計9月樓市傳統(tǒng)旺季供應成交量都會上漲。

　　9月預判：未來短時間內(nèi)供應仍將處于低位運行。受限簽影響，未來短時間內(nèi)成交量仍將處于相對穩(wěn)定的區(qū)間。新房價格短時間內(nèi)仍將持續(xù)堅挺。

　　中國房地產(chǎn)市場本質(zhì)上政策市，市場周期受制于政策周期的影響，房價的表現(xiàn)也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間，房價都會出現(xiàn)劇烈的反彈。

　　說實話，比起要不要買房子更重要的是，要及時認識到房地產(chǎn)下半場的玩法和游戲規(guī)則。不要被“金九銀十”的短期思維所左右。觀察樓市的歷史，“金九銀十”是樓市大逆轉(zhuǎn)和大反彈的重要機會。那么今年，你覺得樓市還會出現(xiàn)往期“金九銀十”的盛況嗎?

　　來源：光遠看經(jīng)濟、克而瑞地產(chǎn)研究