2013年開(kāi)年的房地產(chǎn)交易高漲似乎宣布了今年房市的大基調(diào)。政府說(shuō)不允許房?jī)r(jià)暴漲暴跌，百姓大致可以理解為要跌不可能。地產(chǎn)商年末紛紛慶功超額完成任務(wù)，實(shí)際上意味著2013年日子不會(huì)太難，百姓不會(huì)有太多優(yōu)惠了。
 

　　房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲暴跌
 

　　對(duì)于房?jī)r(jià)，百姓一直是處于糾結(jié)狀態(tài)，有房的不希望房?jī)r(jià)下跌，沒(méi)房的截然相反。表面上是民眾、開(kāi)發(fā)商、政府之間在博弈，簡(jiǎn)化一下，實(shí)際上是不同利益階層的博弈：像房子這樣，類(lèi)似具有剛性使用需求的資產(chǎn)，到底應(yīng)該維持在一個(gè)什么樣的價(jià)格，既能滿(mǎn)足居住需求，又能實(shí)現(xiàn)投資需求，還能促進(jìn)GDP增長(zhǎng)，這個(gè)社會(huì)共識(shí)一直沒(méi)有辦法達(dá)成。
 

　　進(jìn)入2013年，一月份的"淡季不淡"以及二月份的樓房的持續(xù)成交量使人們看到今年房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。這和供需關(guān)系的失衡有很大的關(guān)系，且對(duì)于供應(yīng)端的低迷，目前尚看不到有所改變的跡象。
 

　　對(duì)于買(mǎi)不買(mǎi)房，我們建議如果是剛性需求，且財(cái)力允許，理論上是早買(mǎi)適宜。當(dāng)然，中國(guó)社會(huì)的次置業(yè)年齡過(guò)于年輕化是一個(gè)問(wèn)題，買(mǎi)房過(guò)于"著急"對(duì)年親人來(lái)說(shuō)并不一定是好事，沉重的壓力將放慢年輕人的成長(zhǎng)步伐，長(zhǎng)期來(lái)看有些得不償失。
 

　　房企已過(guò)困難期
 

　　受房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)、限貸等政策持續(xù)實(shí)施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)近年來(lái)次新低，比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明調(diào)控政策實(shí)施效果明顯。
 

　　但是隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，加上宏觀面預(yù)調(diào)、微調(diào)力度的加大，行業(yè)投資的積性也有所增加。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今年的各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)都將好于去年，投資增速將達(dá)20%以上，但是現(xiàn)在普遍存在的樂(lè)觀情緒是不可取的。
 

　　隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)理的不斷演進(jìn)，未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)出現(xiàn)一些分化。大型開(kāi)發(fā)商由于占據(jù)諸多有利因素，將會(huì)強(qiáng)者恒強(qiáng)。一些中小型開(kāi)發(fā)商則會(huì)被淘汰出局，退出市場(chǎng)?？偟膩?lái)說(shuō)，市場(chǎng)集中度將會(huì)持續(xù)增大。
 

　　調(diào)控不會(huì)有所放松
 

　　從近兩個(gè)月的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)基本上開(kāi)始出現(xiàn)見(jiàn)底回升的趨勢(shì)?？匆?jiàn)這些調(diào)整，包括銷(xiāo)售在見(jiàn)底回升，那么政策會(huì)不會(huì)因此而調(diào)整或出現(xiàn)變化？一個(gè)基本的判斷是，現(xiàn)在還沒(méi)法進(jìn)行政策的調(diào)整、變化。
 

　　調(diào)控政策不會(huì)馬上解除，而是要保持一定時(shí)間的延續(xù)。盡管眾望所歸，希望能對(duì)調(diào)控做出一些微調(diào)，以改變"一刀切"的不合理現(xiàn)象，但能否出現(xiàn)這種局面，要看去年的調(diào)控成果是否得到了鞏固，能否有效地防止反彈。穩(wěn)定是發(fā)展的重要保證。
 

　　關(guān)于房產(chǎn)稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環(huán)節(jié)的稅收將肯定會(huì)繼續(xù)增加試點(diǎn)城市，探討更多的模式和經(jīng)驗(yàn)。雖然存在著重復(fù)征稅需要增減配合問(wèn)題、短期推進(jìn)困難問(wèn)題等因素，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的全面推進(jìn)還是一個(gè)大的發(fā)展方向。預(yù)計(jì)今年將在6-8個(gè)城市試點(diǎn)和推進(jìn)。

         財(cái)富故事
 

　　靠炒房攢出養(yǎng)老錢(qián)
 

　　劉女士在北京一家出版社工作，雖然工作穩(wěn)定，但收入?yún)s并不高，一年稅前收入也12萬(wàn)左右。但她是一個(gè)典型的"房產(chǎn)愛(ài)好者"，這幾年靠炒房攢了不少養(yǎng)老錢(qián)。
 

　　劉女士由于已經(jīng)名下有兩套房，沒(méi)有資格買(mǎi)新房。去年，劉女士出手了自己的一套城國(guó)際的住房，獲利接近90多萬(wàn)。這個(gè)位于雙井的房產(chǎn)項(xiàng)目，在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)低賣(mài)到12000元/平方米。但劉女士并沒(méi)有如此好運(yùn)，她是在此后房?jī)r(jià)逐漸回升時(shí)購(gòu)入，每平米約2.8萬(wàn)/平方米。這一小區(qū)目前的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了近4萬(wàn)/平方米。通過(guò)出手房產(chǎn)，劉女士掙了近90萬(wàn)。
 

　　現(xiàn)在，她已經(jīng)把目光盯上了商業(yè)地產(chǎn)。"以我這點(diǎn)錢(qián)，很難買(mǎi)好的商業(yè)項(xiàng)目，但位置差一點(diǎn)還可以。"劉女士發(fā)現(xiàn)隨著地鐵的開(kāi)通，許多五環(huán)外的小區(qū)人氣大增。近她正在看六號(hào)線物資學(xué)院站附近的一個(gè)商鋪，總價(jià)在400多萬(wàn)，如果買(mǎi)下來(lái)后可以出租做餐飲，每年房租收入在30-40萬(wàn)。"這樣下來(lái)，要比投資住宅更合算，租售比更高。"
 

　　記者手記
 

　　不必太在意市場(chǎng)中各種嘈雜聲音
 

　　從房?jī)r(jià)開(kāi)始逐年攀升起，這個(gè)社會(huì)上充斥著各種對(duì)于房?jī)r(jià)的評(píng)論。有些人一直唱空，有些人一直唱多，有些人時(shí)而唱空時(shí)而唱多。他們的角色也豐富多彩，官方學(xué)者、民間經(jīng)濟(jì)學(xué)家、開(kāi)發(fā)商、官員……他們各種聳人聽(tīng)聞的觀點(diǎn)常年占據(jù)著輿論高點(diǎn)，讓百姓無(wú)從判斷真?zhèn)巍?br />  

　　實(shí)際上，百姓大可不必太在意他們的言論。對(duì)百姓而言，房產(chǎn)無(wú)非兩種功效，居住和投資。對(duì)于居住需求，需要考慮的是錢(qián)包是否夠鼓。對(duì)于投資需求，無(wú)非是收益高低。相對(duì)于居住需求，投資需求有更多的替代產(chǎn)品，包括信托、基金、股票都是不錯(cuò)的選擇。
 

　　如果看好房地產(chǎn)，地產(chǎn)公司必然受益，不如買(mǎi)房地產(chǎn)股票。如果看空房地產(chǎn)，為何還要買(mǎi)房子。許多人經(jīng)常把投資和居住需求混為一談，明明是投資行為，后變成了持有房產(chǎn)，既不住又不租，還感嘆房?jī)r(jià)不漲，收益率低下。