維穩(wěn)樓市信號強烈部委已有相關(guān)政策儲備

2014年11月01日 09:41 小編：天小風(fēng) 中國房地產(chǎn)研究會|0 點擊：1750

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　　時隔五年，“穩(wěn)定住房消費”再度出現(xiàn)在國務(wù)院常務(wù)會議的紀(jì)要中，這對調(diào)整中的房地產(chǎn)市場而言，意味深遠(yuǎn)。

　　10月29日，李克強總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，將重點推進(jìn)六大領(lǐng)域消費，其中包括穩(wěn)定住房消費、放寬提取公積金支付房租條件等。

　　“作為中央層面的正式表態(tài)，政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的態(tài)度已經(jīng)明確。”國務(wù)院發(fā)展研究一位負(fù)責(zé)人表示。

　　“實際上，住建部及其他相關(guān)部委已經(jīng)儲備政策，但具體出臺的時間還要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r而定。”一位接近住建部的知情人士透露，“央行9·30政策出臺后，正常情況下應(yīng)該多消化一段時間，但緊接著中央又提出穩(wěn)定住房消費，預(yù)計落實這一要求的具體政策會由相關(guān)部委盡快出臺。”

　　盡管中央部委頒布政策細(xì)則尚需時日，但地方政府已迫不及待地升級救市措施。李克強總理講話的二天，杭州七部門即聯(lián)合發(fā)布通知，提出調(diào)整公積金政策、信貸政策等八方面意見。

　　釋放“刺激需求”信號

　　上述接近住建部的人士表示，“近幾個月，中央曾多次聽取住建部及其他相關(guān)部委對全國房地產(chǎn)市場形勢的分析報告，并有針對性地對長三角等重點區(qū)域進(jìn)行摸底調(diào)研，可以說中央層面對房地產(chǎn)市場的走向高度關(guān)注。”

　　“這一年以來，中央對房地產(chǎn)市場的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了變化。”上述國務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示，“在去年的十八屆三中全會上，中央提出要重用市場之手，是希望通過市場調(diào)節(jié)配置資源，使房地產(chǎn)市場能夠得到調(diào)整;但從此次國務(wù)院常務(wù)會議的要求來看，政府托底的意味明顯。”

　　實際上，新一屆政府任后，除了今年兩會提出將針對不同城市情況分類調(diào)控之外，對房地產(chǎn)市場的官方表態(tài)非常少見。

　　今年3月兩會前后的政策信號顯示，當(dāng)時中央對樓市的態(tài)度仍然以防止樓市過熱為主。“雙向調(diào)控政策的著力點是維持市場穩(wěn)定，避免出現(xiàn)市場過熱或過冷，但在當(dāng)時，大部分城市的房地產(chǎn)市場還是過熱的。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生曾表示。

　　“之前，新一屆政府的主導(dǎo)思路是要求在結(jié)構(gòu)性改革中，實行去杠桿化和以短痛換取經(jīng)濟長期可持續(xù)發(fā)展的潛力。在這一主導(dǎo)思路下，房地產(chǎn)市場的調(diào)整勢在必行。”上述接近住建部的人士表示，不過由于三季度的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)下滑明顯，穩(wěn)增長的壓力再次凸顯。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增速為7.3%，增速較二季度回落0.2個百分點。其中，房地產(chǎn)投資下滑被認(rèn)為是三季度經(jīng)濟增速回落的重要原因。統(tǒng)計顯示，今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下降，住宅新開工面積和銷售面積同比下降均超過10%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降4.6%。

　　“今年上半年樓市的快速調(diào)整令地方財政承受較大壓力，下半年以來，這種壓力已經(jīng)從地方向上傳導(dǎo)，因此，在地方自行救市后，中央對放松調(diào)控也從此前的默許轉(zhuǎn)為正面表態(tài)。”東部某省住建部門的一位官員表示。

　　根據(jù)財政部公布的新數(shù)據(jù)顯示，在地方政府性基金收入中，今年前三季度國有土地使用權(quán)出讓收入同比增長16.6%，較去年同期49.6%的增速大幅回落。

　　“央行9·30新政出臺后，全國樓市成交數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)生一定變化，如今釋放穩(wěn)定住房消費的政策信號，效果會在四季度有所體現(xiàn)。”上述接近住建部的人士指出，“成交量上去了，房地產(chǎn)投資不會落得太多，地方財政困難也能得到緩解。”

　　減稅箭在弦上

　　“從目前來看，央行9·30新政還有待進(jìn)一步落實，因為目前銀行在執(zhí)行房貸利率方面仍然是根據(jù)自身需要執(zhí)行。”上述國務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人強調(diào)。

　　上述東部某省住建部門官員告訴記者，央行出臺的信貸政策，目的是希望能通過降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來提振房地產(chǎn)市場的信心，但是這一政策在地方執(zhí)行的時候并不能達(dá)到政策設(shè)計的需求，“對于地方政府而言，政策落不了地，這才是頭疼的問題。”

　　目前各地大部分銀行能給出的房貸利率折扣主要為9折-9.5折，7折利率尚未出現(xiàn)。

　　此外，此次國務(wù)院常務(wù)會議還明確要求放寬提取住房公積金支付房租條件。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強指出，在國務(wù)院的這一要求下，預(yù)計各地方政府還將根據(jù)本地實際情況，對公積金等政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，如提高住房公積金貸款總額上限，縮短住房公積金貸款審批、到款流程。

　　而此前坊間盛傳的營業(yè)稅稅率調(diào)整也可能變?yōu)楝F(xiàn)實。“營業(yè)稅政策在11月份進(jìn)行調(diào)整的可能性很大，預(yù)計在調(diào)整方向上國稅總局會給一個比較寬泛的執(zhí)行細(xì)則，具體落地政策還需要各地出臺。”一位業(yè)內(nèi)人士說道。

　　“按照本屆政府的政策思路，在房地產(chǎn)領(lǐng)域預(yù)計不會再有一刀切的政策，這是以中央在今年兩會上提出分類調(diào)控的總體思路為基礎(chǔ)的，因此未來地方將會進(jìn)一步出臺救市政策，尺度也會比以往要大得多。”中原地產(chǎn)席分析師張大偉表示。

　　以杭州10月30日出臺的新政為例，其中對公積金政策進(jìn)行了明確調(diào)整，對購買二套改善型普通自住住房的購房者予以政策支持。同時，杭州新政還要求各商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　行政調(diào)控的“末路”

　　與國務(wù)院“穩(wěn)定住房消費”決議相呼應(yīng)的，是住建部關(guān)于“行政調(diào)控手段逐步退出”的表述。

　　10月28日，住建部新聞發(fā)言人倪虹表示，用市場的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場將是下一步調(diào)控的主要方向和手段，未來一段時期，政府將更傾向于運用金融、財稅等市場化手段，而行政化手段相信會越來越少。

　　“這意味著中央對于限購政策的底線有可能再次被突破。”上述國務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示，時至有北上廣深及三亞仍在落實限購政策，其他城市已經(jīng)全部取消限購。而本次國務(wù)院常務(wù)會議提出“穩(wěn)定住房消費”后，原本被視為禁區(qū)的北上廣深四大城市中，可能有個別城市將試探調(diào)整現(xiàn)行限購政策。

　　不久前，廣州已經(jīng)基本確定將對房地產(chǎn)調(diào)控政策做出調(diào)整，調(diào)整方向?qū)⒓杏诜砰_外地戶籍人士的購房資格、放寬高端住宅的購買條件等方面。

　　“中央對房地產(chǎn)市場進(jìn)行正面表態(tài)后，預(yù)計廣州很有可能將成為放松限購的一線城市。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出。

　　中原地產(chǎn)研究報告分析，目前房地產(chǎn)市場征與過往有所不同，單純寄希望于政策救市的歷史或難重演。此外，宏觀政策的取向也有差異，本輪救市政策能否真正奏效有待觀察。