認(rèn)為三四線樓市情況仍然糟糕 上海等熱點(diǎn)城市供地少 房企吐露瘋狂搶地內(nèi)因
 

       剛剛穩(wěn)住房價(jià)，上海土地市場又像脫韁的野馬，碾壓著現(xiàn)有的房價(jià)坐標(biāo)系。上海長興島3萬元/平方米、周浦8萬元/平方米、泗涇5萬元/平方米，按現(xiàn)在拍出來的土地價(jià)，幾年后位于上海外郊環(huán)的房價(jià)將賣到如此高的價(jià)格。
 

       一家大型房企高層告訴記者，其在熱點(diǎn)城市拿了地，雖然利潤并不高，可還是不得不拿地。為何會(huì)有這樣奇怪的邏輯，這家房企表示，因?yàn)槿木€城市開 發(fā)出來的房子很難賣出去，但熱點(diǎn)城市至少有銷售量，所以能在有限的幾個(gè)城市做開發(fā)。“大家都這么想，然而拼價(jià)格的結(jié)果是拿高價(jià)地。”這位房企人士說。
 

       “放出來的地那么幾塊”
 

       對(duì)房價(jià)會(huì)繼續(xù)向上漲還是可能會(huì)面臨調(diào)整的疑問，由近期開發(fā)商用腳唱多土地市場引起。
 

       5月19日，泰禾以總價(jià)47.44億元的價(jià)格拍下上海長興島兩塊住宅用地，溢價(jià)率236%。按1.6萬元/平方米的樓板價(jià)來推算，預(yù)計(jì)房價(jià)至少賣到3萬元/平方米以上。
 

       而在此前的5月18日，37家房企奪上海浦東新區(qū)周浦一幅住宅用地，保利地產(chǎn)用54.5億元的總價(jià)、近300%的溢價(jià)率拍得該地塊。令業(yè)界震驚的是，如果按4.3萬元/平方米的樓板價(jià)來測算，該項(xiàng)目未來的售價(jià)將高達(dá)7.9萬元/平方米。
 

       “這是上海浦東遠(yuǎn)郊區(qū)的一個(gè)小鎮(zhèn)，跟三四線城市的差不多。十年前這里才賣五六千元，目前在售房子的單價(jià)還不到4萬，突然要賣到8萬了，完全被嚇到。”一位在周浦的居民這樣描述了她眼中的周浦樓市。
 

       雖然保利地價(jià)格高得離譜，可是保利和泰禾的激進(jìn)并非個(gè)案。用腳唱多樓市的，還有融創(chuàng)和格力地產(chǎn)，這兩家公司，也剛剛刷新了上海遠(yuǎn)郊區(qū)房價(jià)另一個(gè)房價(jià)坐標(biāo)系。
 

       融創(chuàng)5月11日在上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)以3.8萬元/平方米拍下一幅宅地，刷新了松江區(qū)樓板價(jià)的歷史新紀(jì)錄。同，格力地產(chǎn)所拍另一幅土地樓板價(jià)也達(dá)到3.7萬元/平方米。而泗涇周邊在售新房約在2萬元/平方米左右，價(jià)格較高的新盤有3萬元/平方米左右。
 

       房企為何集體看多上海樓市，近期參加過多次滬土地拍賣的開發(fā)商告訴記者，這與樓市供求失衡有直接關(guān)系。
 

       “我們不會(huì)去三四線拿地，自己原有的庫存還沒消化完，沒理由去賣不掉房子的地方進(jìn)貨。上海新房市場供求關(guān)系緊張，可4月份上海沒出讓一幅土地。 全國排名靠前的開發(fā)商，都鉚足了勁去搶那么幾塊地。在上海不咬緊牙關(guān)狠命去搶，根本拿不到。可放出來的地那么幾塊，價(jià)格肯定奇高。”一位大型房企高管說。
 

       天量貨幣推高房價(jià)
 

       “十多年的時(shí)間里已經(jīng)歷了數(shù)十輪調(diào)控，房價(jià)雖然有所波動(dòng)，但總體看房地產(chǎn)市場基本并沒有大幅下跌反而節(jié)節(jié)攀升。多數(shù)人已經(jīng)形成了這樣的堅(jiān)定預(yù) 期：房價(jià)不會(huì)大跌，尤其是一線的房價(jià)，會(huì)上揚(yáng)不會(huì)下跌。一線城市在進(jìn)行短暫的調(diào)控后還是會(huì)漲上去。”仲量聯(lián)行研究部總經(jīng)理周志鋒表示，這樣的市場預(yù) 期，成為開發(fā)商敢于高價(jià)拿地的一個(gè)重要基礎(chǔ)。
 

       然而市場預(yù)期，是房企豪賭下注的原因之一。
 

       “一線和強(qiáng)二線樓市的過熱，從另一面反映出三四線樓市情況仍然很糟糕。三四線樓市不好，投資和購房資金都涌向一線和二線城市，房價(jià)、地價(jià)肯定會(huì)水漲船高。”新城控股副總裁歐陽捷在接受記者采訪時(shí)表示。
 

       一二線和三四線城市冰火兩重天，樓市分化進(jìn)一步加劇，在業(yè)界看來有著共同的原因：與貨幣的增長有關(guān)。一位不愿具名的業(yè)界人士告訴記者，去年四季度全國廣義貨幣增長了約4萬億，而今年一季度M2的增速大概在5萬億的水平，即兩個(gè)季度新增貨幣約9億。
 

       “不過今年4月份貨幣增速有所放緩，如果后面幾個(gè)季度繼續(xù)放緩，可能會(huì)與去年保持相同的水平。但即使貨幣增速放緩，投放到市場上的貨幣仍然數(shù)額 巨大。但遺憾的是，這些錢并沒有完全流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，進(jìn)入股市的資金也較有限。天量的新增貨幣，有相當(dāng)數(shù)量的錢通過不同途徑進(jìn)入到了房地產(chǎn)市場。對(duì)三四線 避之不及，因而天量資金流到三四線的數(shù)量很有限，大量的資金還是流到了一線和熱點(diǎn)的二線樓市。”上述業(yè)界分析人士說。
 

       看多后市房企加倉進(jìn)貨
 

       “去年四季度以來，豪宅市場開始變得熱了起來，但實(shí)際上過去兩年一線城市豪宅的銷售速度是比較平均的，賣得沒有那么快。”克而瑞研究席分析師林波表示。
 

       分析師指出，夾雜在改善和置換購房者人群中的投資客，在政府去庫存鼓勵(lì)住房需求的政策中，一齊涌入了一二線樓市，使得這些城市的房價(jià)出現(xiàn)快速上揚(yáng)。
 

       “投資客通過購買房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)資金增值，而開發(fā)商則通過持有熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)或有潛力的土地，來進(jìn)行避險(xiǎn)和資產(chǎn)的增值。如果賭贏了，將獲得巨額的收益;但 要房價(jià)不大幅下跌，不會(huì)輸?shù)煤軕K。因?yàn)槿绻奄Y金投到三四線，風(fēng)險(xiǎn)可能更大，而一二線的風(fēng)險(xiǎn)要小得多。”世邦魏理仕研究部總經(jīng)理謝晨表示。
 

       另一方面，購房需求的旺盛，更增強(qiáng)了開發(fā)商高價(jià)拿地的信心。
 

       記者采訪了多家開發(fā)商，有房企認(rèn)為過于樂觀看多企業(yè)，恐怕會(huì)讓自己吞下苦果。”近期上海幾塊地的確高得離譜，一些地塊甚至可能會(huì)虧損。”有開發(fā)商向記者表示。
 

       某分析師表示，一兩年內(nèi)這些地根本賺不到錢，但如果過四五年的時(shí)間，這些面粉貴過面包的地可能會(huì)解套。
 

       不過一個(gè)值得注意的動(dòng)向是，近期權(quán)威人士關(guān)于樓市應(yīng)去杠桿的評(píng)論，增加了樓市政策和貨幣政策走向的不確定性。
 

       “4月份M2增長放緩，預(yù)示著貨幣供應(yīng)增速不會(huì)像一季度那么猛，增長速度可能會(huì)繼續(xù)放緩。如果貨幣供應(yīng)速度慢下來，房價(jià)能否會(huì)按開發(fā)商所預(yù)期的方向繼續(xù)大幅上揚(yáng)，很難說了。”周志鋒在接受記者采訪時(shí)說。