這個(gè)周末，朋友圈都被套內(nèi)面積、建筑面積給刷屏了，至于刷屏的源文件，就是住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征集意見稿)》里面的一句話“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”

　　于是各路媒體，包括不知情的吃瓜群眾都紛紛在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)，仿佛由原本按照建筑面積計(jì)算改為按照套內(nèi)面積計(jì)算，買房者就占了個(gè)大便宜似的。

　　今天我們就來(lái)詳細(xì)的說(shuō)一說(shuō)住建部的住宅項(xiàng)目規(guī)范，也好天門的購(gòu)房者心里有個(gè)數(shù)，說(shuō)法太多我怕你們誤會(huì)。

1、房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)被影響?

　　我想這個(gè)政策之所以看起來(lái)像深海炸彈，是因?yàn)楹芏嗳擞X得這個(gè)政策與房?jī)r(jià)息息相關(guān)，說(shuō)不定日后買房可以撈到大實(shí)惠。

　　我們不妨做這樣一個(gè)假設(shè)，建筑面積100平的房子，售價(jià)50萬(wàn)，單價(jià)是5000元/㎡，首付15萬(wàn)。現(xiàn)在改成按套內(nèi)面積計(jì)算70平，單價(jià)是多少?首付又是多少?

　　可能我見過(guò)最沒有腦子的算法就是，直接按照5000元/㎡的價(jià)格乘以70㎡，得出一個(gè)35萬(wàn)的總價(jià)，這樣首付就可以省下4.5萬(wàn)。

　　然后自己再來(lái)個(gè)感嘆：哇!好棒哦，又省錢了。

　　把開發(fā)商和政府當(dāng)傻子的感覺是不是非常爽。實(shí)際上的算法應(yīng)該是，總價(jià)50萬(wàn)這是不可能發(fā)生變化的。套內(nèi)面積70㎡，單價(jià)就變成7142元/㎡，首付仍然是15萬(wàn)。

　　當(dāng)然，不存在降價(jià)，也不存在“變相漲價(jià)”，總價(jià)還是那個(gè)總價(jià)，首付還是那個(gè)首付。漲啥了?

　　從房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，對(duì)購(gòu)房者其實(shí)根本沒有任何影響。只不過(guò)，開發(fā)商和二手房房東突然一下單價(jià)提高，這會(huì)沖擊整個(gè)市場(chǎng)的心理預(yù)期。

　　好難過(guò)哦。單價(jià)又高了……

2、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等會(huì)不會(huì)被影響?

　　稍微有腦子的人在這個(gè)時(shí)候會(huì)拋出來(lái)一句經(jīng)典臺(tái)詞：“羊毛出在羊身上”。至少能看透這個(gè)計(jì)算方式的改變對(duì)房?jī)r(jià)并沒有什么影響。

　　不過(guò)較真的人還真的不少。一部分人又開始拿稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等來(lái)說(shuō)事兒。

　　我依稀記得，曾經(jīng)有人在微信群轉(zhuǎn)發(fā)的一個(gè)視頻，視頻中一個(gè)中年油膩大叔搖著扇子裝著專家，說(shuō)這一些鼓動(dòng)人心的話，大體意思是“公攤面積取消之后，我們物業(yè)費(fèi)、契稅等按照建筑面積去計(jì)算的費(fèi)用會(huì)省下一大筆。”

　　實(shí)際上呢?

　　就在前天，大家熱議的第一天晚上，央視新聞公眾號(hào)就發(fā)表篇文章，題為《“公攤面積”要取消了?這事兒沒那么簡(jiǎn)單》

　　主旨意思我概括了一下

　　● 《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范，與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

　　● 開發(fā)商在銷售房子的過(guò)程中，前期宣傳以建筑面積計(jì)算，簽合同以套內(nèi)面積計(jì)算，套房子不會(huì)影響這的總價(jià)。

　　央視新聞解答我相信已經(jīng)夠準(zhǔn)確了吧。就是即便是按照套內(nèi)面積去計(jì)算，也只是計(jì)算方式的改變，對(duì)于稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等不會(huì)有根本的影響。

　　再說(shuō)一個(gè)更好理解的情況。

　　我們?cè)诜课萁灰踪I賣之后都能拿到一本《不動(dòng)產(chǎn)登記證》，這便是你的買房憑證。這本憑證上面標(biāo)注了你的房屋的建筑面積，對(duì)于套內(nèi)面積卻并無(wú)任何標(biāo)注。

　　二手房的交易也都是按照不動(dòng)產(chǎn)證上面的建筑面積進(jìn)行計(jì)算，在一手房市場(chǎng)統(tǒng)一公示統(tǒng)一合同倒是有可能的，二手房怎么統(tǒng)一算法，這是個(gè)問(wèn)題。是集體換證解決還是交易之前先查當(dāng)初合同備案?不管是哪一種方式都是非常麻煩的。

3、取消“公攤面積”是否實(shí)際呢?

　　多年以來(lái)，“公攤面積”一直被購(gòu)房者所詬病，大家巴不得除之而后快。

　　如若開發(fā)商按照這份設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)去操作，我想在總建筑面積不變化的情況下，按照套內(nèi)面積計(jì)算，開發(fā)商可以把套內(nèi)面積做大，公攤盡可能的節(jié)省，以此來(lái)賺取利潤(rùn)。

　　省公攤最為常見的方式，就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層盡可能做的排布住房。(類似公寓樓的做法)

　　重慶是曾經(jīng)以套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算房屋總價(jià)的城市，也被人稱為全國(guó)最“良心”的樓市之一。但與這種計(jì)價(jià)方式同時(shí)存在的是塔樓、超高層和3梯8戶的格局。

　　我花了一點(diǎn)時(shí)間觀察了一下重慶在售的新盤，發(fā)現(xiàn)即便是售價(jià)達(dá)到1萬(wàn)9或者2萬(wàn)以上的樓盤仍然是塔樓、超高層并存。

　　還有一些均價(jià)一萬(wàn)三四的住宅，都是3梯8戶的排布，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，要排8戶，2個(gè)電梯的一般是排6戶。與我們天門常見的2梯3戶，2梯4戶，甚至一梯一戶是完全不同的。

　　當(dāng)然，這跟重慶的地形和多霧的天氣有關(guān)系，對(duì)于采光的要求就沒那么嚴(yán)謹(jǐn)。這種造房子的方式放到天門來(lái)說(shuō)呢?如果按照套內(nèi)面積計(jì)算，開發(fā)商一定會(huì)在滿足日照規(guī)范的基礎(chǔ)之上，盡可能的多排房子，增加可售面積，節(jié)約大部分公攤。

　　日后的居住環(huán)境可想而知。3梯8戶，很多人聽到都會(huì)直接擺擺手說(shuō)再見吧。

4、按套內(nèi)面積算房?jī)r(jià)有什么好處?

　　公攤面積深惡痛絕，卻又不能全部取消。其實(shí)我知道，大部分人抵觸公攤，原因都是這背后長(zhǎng)期以來(lái)的不透明和“貓膩”的存在。

　　售樓員說(shuō)的得房率是真實(shí)數(shù)據(jù)嗎?送的面積是“偷”出來(lái)的還是確有其事也沒人知曉。

　　從這一角度去看，按照套內(nèi)面積去計(jì)算房屋售價(jià)確實(shí)是利好。這以后大家不用再操心得房率的問(wèn)題。套內(nèi)面積多少明明白白的會(huì)公示，會(huì)告知，也會(huì)計(jì)算好價(jià)格并寫入合同。

　　這是個(gè)各方都得利的好方式，政府、開發(fā)商、購(gòu)房者都減少了理解成本，減少了扯皮因素。

　　開發(fā)商再也不用想方設(shè)法的去“偷”面積，購(gòu)房者也不用去擔(dān)心什么“得房率”這個(gè)數(shù)據(jù)，什么洋房85%，小高層80%，高層75%都不用管。

　　開發(fā)商可以弄游泳池、NB的大堂、寬敞的過(guò)道、更多的電梯，但購(gòu)房者不用擔(dān)心這些會(huì)擠占我的面積而使我的使用面積變小，我只需關(guān)注我的面積和單價(jià)即可。能接受我就買，接受不了我就撤。

　　這樣多科學(xué)，開發(fā)商搞開發(fā)商的配套和公共空間，購(gòu)房者思考自己的面積和價(jià)格。